前回は、ガレリアグランデの成約事例からだいたいの相場感を紹介いたしました。

過去5年間の賃貸成約事例を調べると、34例ありました。実際の成約はもっとあるでしょうね。

ガレリアグランデ賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)
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竣工しばらくは1万円を超える坪単価成約がありますが、震災後は9000円のラインを挟んだ上下1000円の中にほぼ納まります。ここ最近の事例は10階以下の低層階事例が5例含まれていますので、それにある程度ひっぱられている感じはあります。

 

階数別で見ますと、低層階で坪8000円を下回る成約がありますが、だいたい9000〜10000円あたりのレンジに収まっていることがわかります。上層階になれば10000円を超える成約も見られます。
中古売買で上下階に2割の価格差はないので、転勤等での賃貸を考えるなら上層階買った方がいいです。

ガレリアグランデ賃貸階数別成約事例(H20.1.1-H25.6.1)
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一方階数別で見ますと、基本的に素直に階数が上がると若干成約坪単価も上昇傾向にあるのがわかります。ただ、5年前と今では成約坪単価に1500円程度の差がありますので、それを差っ引いてみると、低層階~高層階の差はざっくり坪1000円未満くらいでしょうか。

ということでガレリアグランデの賃貸相場観としては

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基礎点が8300円、1階を上がる毎に30円プラスくらいとなるかと思います。

坪180万円で70平米20階を購入すると、PERは16.85となります。オリゾンマーレの方が若干数字が良いのは向こうが60㎡中心の間取り、こちらは70㎡を大きく超える間取りが多いことに起因しているように思えます。

感想など

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画像出典:ガレリアグランデ販売時パンフレット・湾岸中古マンション価格ナビより

ガレリアグランデは、オリゾンマーレより人を選ぶマンションです。一言で言えば、大人向けDINKS。平均専有面積はオリゾンより10㎡ほど大きいにもかかわらず1L・2LDK主体で「ゆったり二人で都会リゾートを楽しむ」コンセプトです(といっても子持ち家庭も多く住んでいますが・・・)。これに”刺さる”人は一目見たら惚れるマンションです。僕は、エスカレーターのぼった後の自動ドアが開いた瞬間、惚れました。
内廊下も少し暗めかつオシャレに設定されており、パークシティ豊洲の内廊下よりもずっとグレード感があります。

惜しいのはオリゾン同じく、駐車場が足りないところ。こちらも、数十台待ちと聞いてます。
5年後の有明ガーデンシティが完成する頃には間違いなく利便性がプラスになりますし、オリゾンほど前建ての影響を受けません。しかし、駅から遠いというハンデは残されたままでしょう。

有明では、最も割安な価格で購入・入居できるマンションです。正直、このグレード感で坪170、180万かぁ・・・と思うと不条理なまでに低い扱いを受けている気がしないでもありません。ただ、有明エリア内の立地面で優位に立つ他のマンションの相場との兼ね合いから今はこの評価、なのでしょうね。

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西角高層は特にいいですよね。目先がポンプ場と公園予定地なので眺望の不安も少ないですし。ところで、競売物件がまた出ていますね。ただ3点セットを見ると、個人が手を出すには厳しい感じですが。

>>ありきたさん
東京オリンピックが来れば眺望面での心配はかなり軽減されますね~
そもそも、CTAとGGの北西側空地は他に比べて小さいので他に比べて不安が少ないんですよね。

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