ガレリアグランデ

中古マンション探訪:ガレリアグランデ編(その2)

ガレリアグランデ編・その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観についてです。

共用施設

ガレリアグランデの共用施設の種類は兄弟マンションであるオリゾンマーレとよく似ています。バー・プール・ジムの3点セットに屋上ガーデンです。

・バー(27F)
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上下の画像出典:プロパスト”作品集”ページより

・プール(3F)
gg_pool

・屋上庭(バーの階段よりのぼる)
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・ジ(3F)
・ゲストルーム(3F)
・3F部ラウンジ

413戸と湾岸では比較的小型のマンション(413って普通の尺度で見れば超大型マンションですけどね)ですが、共用施設は非常に充実してます。オリゾンマーレと同じく、内装材である大理石のこだわりが半端ないです。エレベーターで27Fのロビーに上がると、一面ロッソの石張りがされていて床に緑のラインが入ってます。

相場観

ガレリアグランデの相場観です。ガレリアはオリゾンより広めの部屋が多く、70㎡・80㎡台なお部屋がたくさんあります。ただ、最近のタワーマンションのように70㎡3LDKという間取りはなく、ほとんどが1LDK、2LDKというプランが多いです。この辺は間取り図を見てください。

過去5年半で57例の成約事例がありましたのでグラフ化してみました。

全体の成約事例散布グラフです。
(各グラフはクリックすると大きくなります)

gg_souba01

震災後ですと、坪170万円を切るような事例が出てきています。ここ1年で、低層階南西側にかなり成約がありほとんどこのレンジに収まっています。南西側は首都高晴海線があるので(あんまり交通量は多くないですが)低層階ですと眺望と騒音の影響があります。どんな塩梅なのかは一度現地を見た方がわかりやすいかと思います。震災以降、坪200万を超える事例は1回だけ、27階プレミアムフロアの事例ですので、基本相場は坪190万以下ということになります。

次に、成約事例を方角別で分類した散布図を紹介します。

gg_souba02

北西高層階の最近2例は眺望があまりのぞめない低層階なのであまり参考になりません。案外シティータワー有明とお見合い方向の北東が健闘していて、南西よりもすこし高い水準にあります。

gg_souba03

階数別に統計を取ってみると、かなり明確な相関関係が出てきます。低層階と高層階の坪単価相場差は約30万円以上あります。ただ、20階を越しても180、170といった事例もありますので、眺望や部屋状態、間取りのケースバイケースといえそうです。

現在の相場としては、基礎点が坪165万円くらい、高層階と北西向き中層以上、南東角部屋はプラス査定、両者が合わさると更にプラスと考えれば良いと思います。兄弟マンションのオリゾンマーレより若干ですが相場は低いです。これは駅徒歩分数の差です。

次回は賃貸成約事例から本マンションの想定PERを考えてみましょう。

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コメント

    • はるぶー
    • 2013年 8月 11日

    はっきりと、DINKSなど大人向けのコンセプトを明確に打ち出していた物件で、プロパストの中では私は一番お気に入りだった物件です。

    思っていたより、また周辺の物件と比較しても、中古の成約坪単価はやや弱含みだと思えますが、
    思いっきり大人向けにふったとかのコンセプトが人を選んでいるところがあるのかなぁ…

    • のらえもん
    • 2013年 8月 11日

    >>はるぶーさん
    私も好きなマンションです。暗くてカッコイイ。
    DINKS向けに振っている(間取りが1L・2Lばかり)のにオリゾンより広めなので、坪単価は弱含みです。有明では幹線ともいえるりんかい線から遠いんでこれはしゃーない。
    まぁガレリアも子供が住んでいないわけではなく結構住んでます。

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