SKYZ TOWER&GARDEN その１の続きです。
価格表と共用施設についてです。

共用施設

SKYZ TOWER&GARDENは、共用施設もかなりの数がそろってます。ただ、BACのような最上階に集めるのではなく、1Fが中心となります。GARDENですからね。

・44F「ビューラウンジ」2つ


このエントリの画像出典：SKYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

・「ガーデンラウンジ」

・「20mプール」

・バーベキュー広場

この他にも

• ゲストルーム4室（43F）
• コミュニティハウス・パーティールーム・カルチャールーム
• キッズルーム
• フィットネスジム
• スタディールーム
• 屋上スカイラウンジと天体観測ドーム

共用施設はものすごい数となります。隣の550戸と共有なので、向こうのマンションが持つ共用施設（あるのかな？）も相互利用することになります。共用施設の手数と規模で言えば、豊洲・有明・東雲でNo.1となるはずです。

更に、植栽にも力が入ってます。これ維持するのにかなりお金かかるだろうな、と思ってしまうほど。

共用施設や眺望を見ると、豊洲のマンションというよりも有明のマンションにコンセプトが近いと感じます。しかし、かなり大規模ですね。ジムはトレーニングマシーンがあまりないようですが、広く取られているのでヨガ教室等も開けそうです（先生がいればね）。

価格

さて、価格です。必死でメモりました。手書きなんで誤差や入力間違いがあればご指摘ください。
というか、、、、1110戸の箱を作って整形するだけで相当疲れました。

価格表が更新されています！（201306)

こんな感じです、手打ち&レイアウト整える作業で軽く死ねるorzここまでくると愛がないと書けませんって。
SKYZ TOWER&GARDEN全戸平均坪単価算出表
↓注：超巨大ファイルです。○○万円台を上下の部屋全部入れた価格表です

これではあまりにもでかいので今回5ブロックに分けてアップします。
5で割れる階数に○○万円と書いてあったので、そちらを反映しております。

SKYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2013GW版 高層階 北西角〜南東
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SKYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2013GW版 高層階 南東角〜北東
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SKYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2013GW版 中層階 北西角〜南東
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SKYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2013GW版 中層階 南東角〜北東
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SKYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2013GW版 低層階
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一応、○○万円台というのを信じてすべてのマスを埋めると、全戸平均坪単価は257.4万円。これは坪単価が安く60平米前後でボリューム多い北西・北東の中住戸群が表示を坪6万円ほど下げた計算となります。北西・北東中住戸を除いた全戸平均は263.7万円となりました。この数字は、各間取りの平均坪単価を更に平均した値なので若干の誤差はあるはずですが、以前、プロジェクト発表会で提示された相場感とあまり変わりません。
のらえもんの事前予想は@255ですが、少しだけ上に外しました。ただ、私の担当営業の方によると主に中層については価格調整が行われる？感触でしたの、全体的にはもう少しだけ下げ方向かもしれません。となると、ほぼピタリ賞かも。

南ウイングの角部屋にがっつりとプレミアムのってます。ざっと15%ほど。逆に、550戸マンションに最も近い北東角は、坪単価225〜260万円となりかなり割安な設定です。ですが、このマンションの最も重要な価値は、南東〜西方面の永久眺望ですから、ね。

方角的なプレミアムでいいますと、南西＞西＝南東＞東＞北向きな印象です。レインボーブリッジが見えなくなる西低層あたりになっても西の方が強いので、価格表を営業さんから見せてもらった印象として「こりゃー西高層と東低層が一番人気だろ」と来場者もどちらか狙いのようでした。ということで、東低層については価格調整はほぼありませんとのこと。

北側だと3LDK中層で坪210〜220くらいから設定がありますので、日照がいらない・一部に抜けがあればいい、という方はこちらをどうぞ。60平米前後でもワイドスパンに作ってありますので案外快適かつ投資的にもまぁまぁかもしれません。投資で買うなら割安でPERが高い有明築浅狭め中古だとおもいますけどね。。。

BACと違い、階数プレミアムはかなりあります。40Fと20Fの価格差は500〜700万円ほど。
これ西だけでなく東もこれと同じくらいあります。最近の東雲有明・5000万円の心理的ラインは軽々と突破し、6000万円前半の価格がずらっと並ぶ表を見ると「本当にこんなにお金持ちが集まるかなぁ」という気がしない・・・でもない、です。

ただ、全戸平均で260万円前後、中層階なら245万円くらいの予算でも十分中住戸を選べるのですんごい高い印象は私は持たないです。価格的にPCTの中古や豊洲3丁目のタワーと被りますが、あとは立地を取るか、新街区かつ山ほど防災対策にカネをかけてる震災後タワーを選ぶかの違いでしょうか。

管理維持費等の考察と総評は次のエントリで。

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