パークタワー東雲 モデルルーム訪問 その1、その2の続きです。
最後に、維持費と総評です。

維持費

営業さんから最後に管理費修繕積立金の説明がありました。
管理費は平米あたり309円、修繕積立金は同123円です。
70.06㎡の70Dですと管理費21270円、修繕積立金8620円となります。

はっきり言いますと、プールなし物件としては、かなり高いです。
近隣物件と比較しますと、20mプールが棟内にあるブリリア有明スカイタワーと同程度。

スカイタワーは、プール・バー・ジム付でこの値段ですが、
パークタワー東雲は、一つ一つは規模が小さいソノプラザなどコミュニティ形成に力を入れた施設がメイン。
維持費はあまりかからなさそうな施設が多いですが、やはり600戸弱という戸数でこれだけの規模を運営するとなると、この値段はしょうがないかな、と思います。

画像出典：パークタワー東雲公式Webページより

ここでひとつ考えたいのは、“タワーマンション内のコミュニティ促進”という視点です。
住民同士のコミュニティのための共用施設や一年目に売主主体の教室運営といい、
売主がここまで住民同士のコミュニティを考えた物件というのは、タワーマンションでは他に見ません。

大地震等のもしものときに、まず助けにくるのは警察消防ではなく近隣住民であることを考えると、
コミュニティ重視のあり方、これは新しい流れかな、と考えます。

修繕積立金は近隣他新築物件よりも高いですが、長期修繕計画を見せてもらってないのでなんともいえません。

駐車場設置率は56％。325台でした。中型普通車で23000円、大型ハイルーフで27000円となっており、こちらも少し割高です。
物件値段・管理維持費・カーシェアリング設置・電動自転車レンタサイクル32台設置を考えると、この値段設定ですと、、、たぶん大幅に余ります。
お荷物にならないように、入居後の管理組合ががんばるしかないでしょうね。

総評

三井の次世代マンションフラッグシップ物件とあって、先のエントリで取り上げた以外にもいろいろ凝ったつくりをしているマンションです。電動自動車のカーシェアリング2台設置（なんとタダ!?設定。聞き間違えたかな？)もありますし、電動自動車用充電スタンドも32式用意しています。
発電機・太陽光・蓄電池を組み合わせたMEMS設置も他マンションでの採用例はほとんど見たことがありません。
スケルトンインフィル物件でもあるので、将来の継続性も考えられています。
私は素人ですが、全体のつくりを見ていると、本物件が免震構造であることもあわせ、プラウドタワー東雲よりかなり上だと思います。
ただし、高めの駐車場料金とあわせ、全体的に維持費がかかります。他の東雲物件より月当たり1.5万円程度は余分に見る必要があります。
この年額18万円を高いと見るか、安いと見るか。
この判断は人それぞれでしょうから、みなさんにお任せします。
私はすべてを総合して、住みかえを少し考え中です。

このマンションをオススメする購買層

• 年収900万円～
• タワーマンションでの近所づきあいが不安、コミュニティ重視
• 震災後だからこそ免震構造
• あまり値下がりは好ましくない
• ザ・夜景!はあまりのぞんでない

強み

• 免震タワーマンション
• 充実した共用施設、ひとつひとつの維持はそれほどかからない
• 基本的にワイドスパン
• ライバル物件より若干安め
• 辰巳駅・東雲駅・辰巳車庫それぞれに行きやすい距離

弱み

• 維持費が高い
• 駐車場費が高い
• タワーパーキングの維持費用
• 南/東側中層～は首都高速の音が心配
• 西側以外の夜景はたいしたことない

プラウドタワー東雲・湾岸タワーレックスガーデンとの比較は近々別エントリで行います。
居住者層の話をすると、プラウドタワー東雲の方が全体的に広い=価格が高いので、本物件よりプラウド居住者の方が、平均年収100万円程度上だと思います。まぁ、日本全体で見ればどちらも富裕層には入りますけど。

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