先日、イニシア豊洲からDMが届きました。
中には第1期1次の価格表と管理費が入ってました。珍しいですね。
画像の出典：イニシア豊洲コンフォートプレイス公式Webページより
価格のお話ですが、以前の価格表と比較しますと全体的にだいぶ下げたのがわかります。
イニシア豊洲コンフォートプレイス第1期1次予定価格表
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以前訪問した時に営業さんから聞いた物件平均坪単価は210-220万円程度。
今回の価格表を見ると、194.6万円ですから坪単価15,6万円くらい下げたことになります。
最低価格を下げたのではなく、上階に行くごとに上がる価格をだいぶ抑えた形です。
5F→11Fで70-80万円程度しか差がありません。
プラウドタワー東雲のような50F建と違い、こちらは12F建のいわゆる”ふつーのマンション”。ふつーなら、階が1つ上がるごとに20-30万円は上げていくのが相場なのでかなり思い切ったな、という印象です。
更に言えばこの物件、”最上階プレミアム”がありません。
マンションの最上階は、マンションに付き物の「上階からの騒音トラブル」から開放されますので、ある程度のプレミアムが付きますが、ルーフバルコニー付でない部屋に関してはほとんど値上げが見られません。
一方、角部屋プレミアムはエレベーターに近い北側角部屋で250万円程度、
端っこの南側角部屋で220万円程度ついてます。率にして6-7%くらいでしょうか。
中古で売却を考える際、角部屋であることはあまり考慮されないので、
ここらへんは自己満足の世界です。ただし、通風や採光は角部屋が圧倒的に有利です。
最上階のルーフバルコニー付は更に値上げして、北側南側両方とも350万程度のプレミアムが付いてます。南側の方がルーフバルコニー面積が広いので、こちらのほうが有利でしょうか。
管理費も発表されています。
61㎡台：5,800円
67㎡台：6,300円
72㎡台：6,800円
76.60㎡：7,200円
ということで平米あたり93円になりました。周辺マンションは200円でも安いことを考えれば
この管理費は驚異的。これだけの戸数があって、ほとんど共用施設がないことに加えて、
太陽光発電&LED照明のおかげで電気代があまり計算に入れなくてもすんでいるのでしょうか。
ちなみに修繕積立金は平米あたり85円。67㎡の維持費は月12,000円です。
駐車場は機械式1Fが16,000円、B1Fが13,000円でした。
ここまで価格を下げたのなら総評を少し書き換えないといけないかもしれません。
以前は、坪210万円で枝川だったら、中古で豊洲買ったほうがいいよねと正直思っていましたが、目の前開けた部屋が坪195万円で、維持費がこれだけ安いならアリではないかと考えるようになってきました。
価格的には足立区のマンションとさほど変わりません。
んで、徒歩12分の豊洲を使えば勤務地へすぐ通勤できます。
また、警視庁のWebサイトを見ても枝川は都内でも犯罪は比較的少ないほうです。
値段を下げたので、いよいよ辰巳物件とガチンコの勝負になってきました。
最寄の駅力（あまりこの単語は好きでない…）は完全に勝っています。
地名のイメージは、、、負けていますが。
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