購入検討初心者シリーズ

大規模マンションの資産価値的メリットについて

「小規模マンションと大規模マンションのメリット・デメリット」でブログを書いて欲しいとのリクエストをいただきました。

このネタ、ブログで取り上げたつもりだったんですが、調べると弊著「本当に役立つマンション購入術」では書いてましたが、ブログでは触れていませんでした。改めて「購入検討初心者シリーズ」として掲載します。

新築マンション購入では大規模と小規模、どちらが良いのか

結論から言えば、大規模の方が資産価値が落ちにくい傾向にあります。のらえ本では戸数が増えるほどリセールバリューは良くなる傾向にあると書きましたが、どうも最近は違うようです。以下は2015年の記事です。

300戸を超える「メガマンション」は、特にリセールバリューが高い。これは共用施設が充実しているため。50戸単位に見ると、50戸、100戸、150戸、200戸と戸数が増えるにつれて、リセールバリューが落ち込む傾向にある。そして200戸を超えると、今度は逆に250戸、300戸、500戸と戸数が増えるにつれて、リセールバリューも高くなっていく。200戸前後が谷になっているのは、最近ではメガマンションが増えて、200戸程度の物件だと中途半端に感じられるためとされる。
細野透:「マンションを買ってはいけない時期」の研究(後編)

200戸の谷は存じませんでした。ただ、200戸前後の板状マンションが管理面の最適数であることも確かです。この規模ですと植栽はあるものの共用施設をあまりありません、そしてエレベーターの数も2~3基程度で済むので管理費が安くあがります。

一方で、300、500戸と戸数が増えるほどリセールバリューが高くなる傾向が残るのも確かです。この理由としては「同じ管理費ならより多くのサービスが受けられる」「共用施設が充実する」「エントランスや植栽などが小規模マンションに比べて良く見える」などが一般的に挙げられます。

私は上記要因以外に加え、次の4つの要因が大きいのではないかと考えます。

1:300、500戸といった超大規模マンションとなると、その地域で発生する中古マンション成約の10倍の規模が一気に売り出されて、一時的な供給過多となりやすい。新築マンションは1年長くても2年くらいのスパンで売り切らなければなければならないので売主側は強気の値付けをしにくくなる。

2:大規模マンションになるほど、地元の住み替え需要ではまかないきれず、チラシを広範囲に配布する必要がある。そのためには目を引く最低価格の住戸を設定する必要がある。具体的には「2LDK・3980万円~、3LDK・4480万円~」といった表記である。この最低価格住戸とその周辺の住戸は全体から見て割安にせざるを得ないし、チラシを手に取った方に「あらお安い」と錯覚・来場してもらうためには周辺相場から見ても相当安くなければ来ない。

3:南側に比べると東西や北側住戸の価格を抑えないと売れないが、中古になった時にこの価格差は半分程度になる。小規模物件は、同じ向きの部屋を多く配置するが、大規模マンションは棟内比較において日照や眺望が不利な住戸がある程度発生せざるを得ないため、価格に意図的な凹凸が付けられる。

4:400戸以上だともはや村レベル。そこに住む人口が地域に更なる需要を生むことになる。物件の規模自体がその後の中古需要も生み出すため、リセールバリューが低下しづらい。

ということで、その後の資産価値だけを考えるなら、「バス便を避けつつ、大規模マンションを狙う。さらにその中でも何らかの理由で割安に抑えられている部屋を買う」というのが合理的な買い方となります。新築はそのマンション内価格表の中での比較となりますが、中古市場となると地域や周辺エリアすべてが比較対象となるからです。

ただ、資産価値というのは一つの尺度にしか過ぎず、住まいの選考というのは様々な要素の集合体です。あまり資産価値のみを追い求めても買った後の満足度が低かったら何の意味もありません。ご家族とよく話し合った上で、ご自身に合いそうなマンションをお探しください。

そのあたりがすべて網羅的に書かかれている本がこちらです!
また、三井健太先生&トップFPとコンビを組んではじめた「住まいスタジアム」でもご相談は随時受け付けております!迷われている方は頭をクリアにするためにもぜひどうぞ!

↓↓のらえもんプロデュース!あなたにぴったりの住宅購入戦略指南!↓↓

関連記事

  1. 購入検討初心者シリーズ

    マンション購入検討初心者シリーズ 間取り・その1

    私のブログは勝手に初心者~中級者向けの情報(私自身が中級者のため上級者…

  2. 損が少ないマンション購入

    1都3県高層マンション・層別騰落率インフォグラフ

    住まいサーフィンより、31F以上の超高層マンションの騰落率で、低層中層…

  3. 小ネタ

    マンション購入検討初心者シリーズ 壁芯と内法と長谷工二重壁とタワー

    久しぶりのマンション購入検討初心者シリーズ、今回は壁芯と内法面積につい…

  4. 購入検討初心者シリーズ

    あなたの住宅購入はQoLを向上させますか?

    前回のラスト「当ブログは経済環境を固定したまま、QoLをどのようにあげ…

  5. 中古マンションの買い方・売り方

    2013年版・湾岸南エリア物件騰落率インフォグラフ

    のらえもんブログは「住まいサ~フィン」を運営するスタイルアクトより、不…

  6. 損が少ないマンション購入

    第9回マンションコミュニティ座談会公開!

    なんだかんだでもう9回目となる、マンションコミュニティ座談会が公開され…

コメント

  • コメント (0)

  • トラックバックは利用できません。

  1. この記事へのコメントはありません。

スポンサード リンク

お知らせ

過去の記事(ランダム)

カテゴリー

  1. アルファグランデ千桜タワー

    アルファグランデ千桜タワー モデルルーム訪問 その2
  2. パークハウス晴海クロノレジデンス

    ザ パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス訪問 その2
  3. 有明

    江東区のオリンピックまちづくり基本構想プロポーザル公募
  4. パークタワー東雲

    GoogleEarthで眺望確認しよう(パークタワー東雲・南西角/南編)
  5. 特別企画

    2015年も本当にありがとうございました。今年の湾岸とブログを振り返ります。
PAGE TOP