パークタワー晴海 モデルルーム訪問 その１の続きです。本物件は「モデルルーム」ではなく、「イマジネーションミュージアム」なんですね。当日の進行資料として渡された館内案内図ですが、雰囲気だけでも伝わればと。画像はクリックすると大きくなります。
ちなみに360°シアターでは、アトラクションのように注意事項の説明書きがあります。シートベルトしめますから。
さて、今回は共用施設と価格についてです。
共用施設
本物件は外構デザインにオリエンタルランド採用・・・ということですので、館内の共用施設はオリエンタルランドが関わっていない？ということなのでしょうか、棟内部分も、テーマパーク色は意識された作りです。ぶっちゃけ全部紹介し切れません。（そもそも本エントリを書いている3月21日時点で公式Webページに全部紹介されていません）。
特徴的なのは：
・最大限に強調されているのは庭部分であること
・共用施設はほとんど1F・2Fに固められていること
・庭と共用施設がシームレスで繋がること
・ビューラウンジは用意されているものの、都心方向ビューはないこと
でしょう。都心方向の眺望についても殆ど触れられませんでした。目線は「上に上に、高く」ではなく「あくまでも地上」です。
またたとえば、他のマンションでのコンセプトムービーでは必ず触れられるはずの、コンシェルジュカウンターなどもさらっと出てくるのみ。
・36F スカイラウンジ＆ダイニング「天空ラウンジ」
画像出典：パークタワー晴海 オフィシャルガイドブックよりスキャン
子供向け施設が圧倒的に多い中、この天空ラウンジだけはオーセンティックバーの雰囲気です。バーテンダーなどは常駐しませんし、普段お酒はのめません。スカイダイニング部分は間仕切りで囲うことにより貸切にでき、その時だけはお酒が飲めると説明されました。図面を見て分かる通り、あまり広い場所ではありません。
・2Fゲストルーム「オーナーズキャビン」3室
このエントリのCG画像出典：特に断りがない場合、パークタワー晴海公式Webページより
3室はそれぞれ「豪華客船」「帆船」「和船」をイメージして用意されています。上記CGは豪華客船をモチーフとした部屋です。
・2Fラウンジ&スタディーコーナー「ランプテラス」
このマンションは吹き抜け付きの２つのグランドロビーが用意されています。こちらは東側入り口ですが、近年流行のスタディールームやライブラリーを独立して設けず、吹き抜けの上部に座席を作っています。先日訪れた「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」の変形ですね。
・2F「キャビンラウンジ」
このマンションのラウンジで仕切られた空間は36Fラウンジのみで、あとはロビーや外との連続空間になっています。このCGで見るとオトナ空間ですが、この奥はキッズルームなので賑やかになるのでは・・・と。
上記で述べた以外にも
- アクティブステーション（フィットネスジム・酸素カプセルスタジオ・サロンスペース）
- オーナーズリビング+キッチン（人工芝の上でテントを張ったりハンモックを取り付けたり全天候型の外遊び+キッチンスタジオ）、窓をフルオープンにすることにより外のテラスともシームレスに使用可能
- キッズスクエア+ペアレンツシート（ボーネルンドを監修に向かえたキッズルーム。奥にはペアレンツシートを配置）
などなど・・・
共用施設棟内配置図：
画像出典：パークタワー晴海 オフィシャルガイドブックよりスキャン
共用施設、多いですね。これにマルチユースの運動場やじゃぶじゃぶ池、ＢＢＱコーナー、テントなどの広大な庭があります。ここまで足元の庭に力を入れた湾岸タワーははじめてじゃないでしょうか。
さらにこれらの庭や共用施設を、コミュニティに使うためのマルシェやイベントなどが用意されていると聞きます。
1000戸強という規模でこの施設群は立派です。
しかし、これまでの湾岸タワーマンションの共用施設とかなり性格が変わっていることもわかります。ここまでファミリー、特に若年層の子どもにフォーカスしたマンションはいままで湾岸タワーにないものです。
価格
さて、価格です。今回はシンプルでした。31F以上の高層階部分の予定価格は今回発表されていません。
＊注：こちらの情報はすでに古くなっています、GW時点での予定価格表はこちらをご覧ください
パークタワー晴海 ３１～４８階 販売予定価格表
（クリックすると大きくなります）
パークタワー晴海 ３～３０階 販売予定価格表
（クリックすると大きくなります）
「8800～8900万円台/22F～24F」というような表記でしたが、これを24F 8950万円・23F 8900万円・22F 8850万円として計算しています。あくまでも販売予定価格ですので、価格はズレることご承知おきください。
本物件は、北側と西側に大きな空き地がありますが、それぞれ「何か建つ」というのはほぼ決まっています。特に北側は、同規模高さのタワーマンションが建つ可能性があります。ということで、本物件の眺望が将来にわたって確保できるのは東と南側です。もちろんこちらに価格が寄せられています。
全方向の坪単価目安は：
南70平米台3LDK中層階：坪373万円
東70平米台3LDK中層階：坪354万円
北70平米台3LDK低層階：坪300万円⇒階数20万円刻みだとすると北中層坪313万、同25万円刻みだと中層坪317万??
西70平米台3LDK低層階：坪313万円⇒西中層坪326万～330万くらいが目安??
営業さんからは全戸平均坪単価は坪350ということでした。月島駅12分という駅距離のハンデがありながらもあくまでも、ここは中央区ということでこれが相場ですと強い口調で言い切られました。たしかにお隣のクロノレジデンス・ティアロレジデンスの南向きは坪330を超える成約もありますので、新築であることのプレミアム部分を考えれば確かにうなづけないこともないのですが・・・南側3LDK5列・8000万円を超える価格がずらっと並ぶとどれだけ手が上がるもんかな、とも思います。ここ数ヶ月の市場を加味した新築プレミアムは南・東向きで13%～くらいと見積もります。
もちろん、本物件の庭と共用施設、ハードウェアスペックすべては魅力が高い商品に仕上がっており、モデルルームのディズニー感と合わせて購入したいという人は一定数以上いるでしょう。そもそも周辺のタワーマンションからの買い替えを主力の一つに考えていて、この相場環境ならキャピタルゲインがある程度出ているはず、そちらも期待している的なことを言外ににおわされました。
素直な感想述べると、価格までイマジネーションだなぁ、と。この価格だと、共用部のメインターゲットである就学前児童持ち世帯が購入できるのでしょうか。。。共に稼ぐオトナ二人で住むマンションでもいいのですが、メインターゲットからは外れます。中央区で新築南向き3L住まいは遠くになりにけり、ですね。
管理費と修繕積立金についてはまだ未定とのことで、資料を渡されませんでした。
眺望シミュレーションと総評は次のエントリで。
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