中古マンションの買い方・売り方

購入者のご予算:豊洲中古タワマン6000万円・東雲有明中古タワマン5000万円説の検証結果

昨年末くらいからうすうす感じてたこの予算。Twitterでは何度もつぶやいたんですが、最近のらブログ守備範囲の地域において、購入者側の予算が結構ハッキリ見えるようになってまして、特にこのラインを1000万円以上超える広めのお部屋は成約がつきにくくなっているのが現状です。例えば3月にはこんなことを呟いてました。

この相場観は1年間変わっていません。昨年末の感覚から1年経ったいま、そろそろ検証に必要なデータもたまったかなとグラフすることにしました!

bayz_05

期間は昨年10月〜今年10月に成約したマンションの価格。タワマンに限るため、「豊洲3丁目」「東雲1丁目」「有明1丁目」の区域を抽出しました。また広すぎる・狭すぎる部屋は除外し、2LDK〜3LDKで一般的に検討される「55平米以上〜80平米未満」とさせていただきました。55平米以上としたのは住宅ローン減税がほぼ間違いなく受けられる広さ、としたためです。

縦軸を成約価格・横軸を成約年月日にとり散布図と線形近似曲線を重ね、また成約価格の平均値をとったところ、驚くべき結果となりました!

豊洲3丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

toyosu_upper2016

豊洲3丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は69。母データ総数が99なので約70%が入ります。このデータの平均値は6041万円。近似曲線もほぼ一直線でした。

東雲1丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

shinonome_upper2016

東雲1丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は44。母データ総数が91なので約5割の事例です。東雲は少し特殊で、55平米未満の事例は0、逆に80平米以上のデータが残り5割となります。Wコン・アップル・パークタワー・プラウドなどに広い部屋の設定があり、60・70平米がメインとは実は言えません。。。が一応、平均値も出してみれば5016万円となりました。

80平米以上のマーケットとなると、マンションによってマーケットが2極化してて100平米超えても6000万円台の成約が多いWコンもあれば、80平米台で9000万円の部屋が成約するパークタワーもあり、かなりバラエティに富んでいます。最後は有明ですが

有明1丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

ariake_upper2016

有明1丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は82で東雲の倍。55平米未満が13・80平米未満が14ある、専有面積がバラけているのが特長です。ただ、55〜80で全体の79%が入るメインゾーンといえます。このゾーンの成約価格平均は4933万円。散布図みればわかりますが、ここ最近、5500万円を超える成約が少なくなっているので近似曲線は右肩下がりのグラフ、となりました。

中古マンションに限らず、坪単価は重要な指標なんですがそれ以上に総額が大事になってきますよね。上記データはいま湾岸を購入希望する方々目線のリアルです。

しかし、今回広さの区切りなどは決め打ちしたのですが、あまりにも肌感覚と相場データがぴったり合いすぎて、のらえもん自分が怖い・・・エクセルで平均値出した時に思わず声が出ました。誓って言いますが平均値を見ながら切り取り平米数は決めてません!

↓↓のらえもんプロデュース!あなたにぴったりの住宅購入戦略指南!↓↓

関連記事

  1. パークホームズ豊洲 ザ レジデンス

    パークホームズ豊洲 ザ・レジデンス 第三期二次価格表

    読者の方から先日販売が終了した「パークホームズ豊洲 ザ・レジデンス」の…

  2. 未発売マンション

    三井不動産の新しい豊洲マンション:江東区豊洲5丁目計画

    だいぶ前からこの計画のことは知っていたのですが、現地に撮影に行くのが延…

  3. 有明

    【お願い】有明ガーデンシティのアンケートへの協力願い

    本ブログをご覧になっている皆様こんばんは、のらえもんです。…

  4. ケーススタディ集

    居住用不動産の3000万円特別控除と住宅ローン減税は併用すること可能でしょうか?

    のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためて…

  5. 有明

    江東区有明のUR土地がついに公募開始

    有明北にURが持っていた最後の1ピースが売り出されることになりました。…

  6. ブリリアマーレ有明

    有明テニスの森の改修工事について聞いてみた

    江東区有明の都立有明テニスの森公園は、東京オリンピック2020のテニス…

コメント

  • コメント (1)

  • トラックバックは利用できません。

    • 匿名
    • 2016年 10月 23日

    ほぼピタリとはすごい相場観ですね!
    やっぱり同じエリアを見続けるのは大事なんだ・・・

スポンサード リンク

お知らせ

過去の記事(ランダム)

カテゴリー

  1. パークタワー東雲

    パークタワー東雲 第1期1次がはじまる
  2. ブランズ東雲

    ブランズ東雲の10F北向き部屋 すぐにWebサイトから消える
  3. 住宅ローンや資金繰り

    購入と賃貸の比較・金利3%でバランスするよう設計されている
  4. 新交通など

    祝!全部乗せ!!「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について」案が公開される
  5. シティータワーズ東京ベイ

    (仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト モデルルーム訪問 その2 【共用施…
PAGE TOP