有明

野村不動産アーバンネットによる有明中古マンションマーケットレポート

野村不動産アーバンネットの銀座支店からDMが届きました。
文面からすると、有明の5マンションに投函されているようです。

例によって、「買主がいるから売ってくれ」という営業ですので普段は一読してそのままゴミ箱行きなのですが、今回は”有明マーケットリポート”が添付されていましたので紹介します。

まず左側の2011年1月~12月の有明マーケットレポートです。


マンション別成約件数の推移2011年分を見ると、
当ブログのエントリ、REINSで有明の中古マンション成約情報を抽出してみる
で抽出したデータより若干多いので、このデータはREINSと野村の成約データを
マージした結果だとわかります。
年度別成約件数を見ますと、地域のマンション戸数が増えるにつれて順調に推移していることが分かります。
また月別成約件数を見ますと震災直後の3~6月はガクッと減っていますが、7月以降は取引も再開されているようですね。

成約単価の推移ですが、2008年から2011年まで変わっていないどころかグラフ上ではむしろ上がっているように思えます。

有明中古マンション成約単価の推移
(野村アーバンネット有明マーケットリポートより)

年数 成約坪単価(万円)
2008年 201
2009年 200
2010年 194
2011年4月まで 229
2011年4月から12月 211

しかし、このグラフは若干上方バイアスがかかっていると考えます。
といいますのも、価格帯別成約件数を見ますと、地域の中でも坪単価が圧倒的に高いブリリアマーレ有明・プレミアムフロアと思われる1億円以上の成約が2つ含まれているからです。
35件のうちの2件ですので、この影響分を取り除いても2011年全体で見れば地域全体の平均成約単価は200万円を超えたところにあると考えてよいでしょう。

右ページ、2012年1月2月分のマーケットリポートを見ますと
6000万円台の成約が2つに4500万円以下の成約が6つと二極化していますね。


2ヶ月間の成約平均坪単価は214万円と、高額な取引がされていない割には
相場は維持されていると考えてよさそうです。

これからの見通しですが、東湾岸エリアをマクロで見ますと、

  • 豊洲≧晴海>有明≒東雲くらいの相場は今後とも維持される
  • プラウドタワー東雲の値付けの影響は有明地域において限定的
  • GW後に売り出す豊洲東雲タワマンの三井不動産の値付けに注目
    (ただし、パークタワー豊洲は規模・地域ともに微妙?)

有明のミクロで見ますと

  • 2-2-A計画がよっぽど安価で出さない限り相場は維持されそう
  • 今後、豊洲新市場建設進展と有明ガーデンシティーの詳細発表
  • 東京オリンピックが来れば大きなポジティブサプライズ
    だめでも、まぁOK。

と見通しは悪くないな、と思います。

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