中古タワーマンション探訪

【中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査】をよむ

アットホームが調べた、中古物件の売り手買い手双方の気持ちアンケート結果が情報公開されていました。

のらえもんは、2013年時点で「新築優位の時代から中古優位の時代へ」と書きましたが、それから早1年半。新築マンションの高騰に比べれば中古はまだマシな状況です。ただそれ以上に、公開しているメールアドレスへ寄せられる中古売買に関する相談ではしょーもない不動産屋絡みがちょくちょく来ます、特に売却方面で。このブログは主に購入したい人と既に購入して住んでいる人向けに書いてますが、業者も良く読まれているみたいですし、これを読んでもう少し双方の気持ちを分かってほしいです。

アンケート対象者:5年以内に首都圏(1都3県)の自宅を「売却した人」295名と、中古住宅を「購入した人」386名
(今回のグラフ・表はクリックすると大きくなります)

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なんと!今回のアンケート調査では値下がり幅はマンションより戸建ての方が少ない結果となりました。
マンション:購入3558万円-売却2576万円=979万円 6.28万円/月あたりの値下がり
一戸建て:購入3295万円-売却2464万円=831万円 4.62万円/月あたりの値下がり

上記マンション平均事例で、平均売却期間とした場合の収支はどうでしょうか?
例えば、物件価格3600万円で頭金300万の売却2600万円、借り入れは当時の住宅 金融公庫で当初10年固定2.5%、その後4%(になったときに2%で借り換え実行)とした場合を試算すると、返済当初は月額約12万円でうち元金分は約 5万円、10年後に約11万円で元金は6.7万円となります。12年経過時の元金は2457万円ほど。つまり売却しても残債とほぼトントンである、との試算結果となりました。

思ったほど手元にお金が残りません。あと、売却までの期間長いですね。戸建11ヶ月って売主は本当に売れるのか不安になると思います。

マンション平均築年数12年から逆算すると、マンション価格が安かった2002~2003年あたりの購入となります。このころはまだマンションPERとかPBRという言葉は一般的ではなく、多くの人がフィーリングでマンションを購入していました。アンケート調査でも、将来売ることまで想定していた人は少数派のようです。

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購入時に将来の自宅売却を予定していた人率22%・・・やはりとてもすくないです。売却理由はもっとよい住宅&場所への住み替えが5割を越えています。都心方面への引越しが加速していますが、それも関係しているんでしょうか。

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売るタイミングを考えた人は5人に1人以下という結果。不動産業者じゃないので、売却タイミングを計るってのは無いと思うんです、一方自宅の査定は40%がなんらかの形で調べられているようです。簡易査定のニーズは高いことがわかります。

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ま、実際の取引をすると自身の知識が足りないのはだれでも思いますよねー。海外旅行に行くときに英語勉強しておけばよかったと思うのと一緒です。

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売却の際にリフォームしたかどうかですが、ほとんどの人はしていない!という結果に。した人は254万円かけていますが、これは戸建事例含みますし、平均築15年ですが、中には30年くらいのひともいそうなんで、この結果は納得です。
僕は、築5年でもお化粧直し程度のリフォームはしたほうがいい派です。

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売却価格は予定より安くなった「はい」が5割越えています。満足してない人が6割強となると、もう諸悪の根源は、専任取りたいがための、不動産仲介会社の根拠なき強気の査定価格じゃないですか。湾岸みたいに、取引事例が極端に多い場所だと、コンセンサス価格から誤差5%に7割が収まります。たまに、査定もらったって資料見ますが、夢価格書いてるところもありますねー。そういうのが後々のトラブルに繋がるんですよ。。。

ここまでは売主のキモチでここからは買主側です。売主側よいずいぶん平均購入時築年数が上がってます。んで購入価格もマンションはあがってますから、若干「不動産詳しい人率」が高いのではと推察しています。
探し始めてから購入までのネット見た物件数は0件という人もいますが、多数派は100件以上見る派。ざっくり見てそこからめぼしい物を見つけていくスタイルですね。

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となると、明確なウリを持つ物件が強いということになります(高く売るためのヒント)

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新築と比較する人は全体の35%思ったより低くて、立地や値段ファーストってことです。このへん中古を選ぶ人は新築よりも実利的な視線で選んでいます。

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購入時のリフォームは5割が「はい」。先のリフォームには否定派が多数です。ということで、お化粧直し程度がいいと思うんですよ(2度目)。大々的に改装しても、購入者の理想にあってなかったら無駄ですからね。でも汚いとテンションが落ちる。

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売却に比べて購入のほうが満足度高いのは、人生をかけた買い物なので当然ですけど、売却時の満足度も業界的には高めてほしいところです。最後に、不動産売買を任せたいスタッフについて。

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メール相談ではここでは書けないようなアホ事例も多数聞いております。
親切・丁寧だけでなく、誠実な人、業者に任せたほうがいいですね。

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