» 2017 » 2月のブログ記事

ネタに困ったときのask.fm。少し長文になりそうだったので、こちらでお答えいたします。

一般媒介と専任媒介についてどちらを選ぶべきか教えてください。

Q:

一般媒介の場合、チラシを配ってくれないなどのデメリットがある一方、同業他社と競わせる効果があり、また囲い込みもされにくいと思います。専任媒介はこの逆でしょうか。 まずは一般媒介で取り組み姿勢を見て、最もよかった業者と専任媒介を結ぼうかと思っていますが、のらえもんさんはいかがお考えでしょうか。 なお、当方のマンションの属性としては築浅・駅近ですが、所在地域では特に人気の高いマンションでなくごく一般的なマンションです。

A:

一般媒介と専任媒介、一長一短があり、ケースバイケースであることが多いです。かなりご自身で調べた上でのご質問と推察します。一般媒介の期間を2,3ヶ月取り、付き合った上で専任を任す、というのは手早く売却な理由がないようですので、基本は正しいと私は考えます。

一般媒介のリスクについて、他所であまり書かれていないのは「囲い込みリスクがなくなる代わりに、調整にかかるコストは売主が負担する」ということだと思います。これは人気マンションでかつ値段が魅力的な、つまりすぐ売れそうなお部屋の場合、特に当てはまります。
図にしますとこんな感じです。

専任媒介の場合:

専任媒介を受けた仲介業者が自分に直で来た客だけを内見させ、他の仲介業者から来た客をブロックするのがいわゆる「囲い込み」となります。一般媒介で複数社と契約すれば、囲い込みは原則起こりようがありません。

一般媒介の場合だとこうなります:

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就任後、トランプ政権が日本の為替政策を批判するニュースが連日流れています。

トランプ大統領が日本の為替政策を批判
NHK 2月1日 0時21分

アメリカのトランプ大統領は、31日、製薬メーカーの経営トップを集めた会合で、為替について言及し、「中国が何をしているかそして日本が何年も何をしてきたか見てみろ。かれらは、為替を操作して、通貨安に誘導している」と述べ日本を名指しして批判しました。(中略)

この中で、トランプ大統領は為替について言及し、「中国が何をしているかそして日本が何年も何をしてきたか見てみろ。かれらは為替を操作して、通貨安に誘導している」と述べ日本を名指しして批判しました。(中略)

さらに、トランプ大統領は「ほかの国々は、資金供給と通貨安への誘導で、有利になっている」と述べ、市場では、日銀やヨーロッパ中央銀行の金融緩和策によって通貨が安くなる動きをけん制したのではないかという見方も出ています。

正確に言えば、日本は2011年以降為替介入していません。露骨に介入している中国とは違います(ただ彼らはいま通貨安誘導どころか、元安を嫌ってドル売り元買い介入していますが・・・)。しかし、金融緩和を行っています。金融緩和は直接の介入効果はありませんが、円の価値を下げインフレを目指す政策ですので副次的に円安効果が期待できます。トランプ大統領はこれにはっきりとNO!と言っているのです。

この発言により、国債は2/3に急落(=金利上昇)しました。

しかし、日銀が無制限の公開市場操作を行った結果、2/4には0.1%をわずかに下回るところまで落ち着きました。

金融緩和は市中金利を下げます。金利を安くして、国内投資を活性化させる政策です。これは私たち生活者にも関係があり、モノの値段は上がりやすくなりますが、住宅ローン金利は下がります。ローン金利の低下は、今から借りて購入する人にとっては「住宅購買額の増加(より借りられるようになる)」の効果が、すでに借りている人にとっては借り換えをすることによって「残債減少スピードの増加」が見込めることになります。

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週刊ダイヤモンド2017/02/04号の特集「上げ下げマンション大調査」。
我らがはるぶー先生の率いるRJC48の写真が出てくるということで早速買ってみたのですが、大規模修繕の部分はさすがによく書けていますけどその後の「中古騰落率1000物件 大調査」の結果データがあまりにもおかしすぎて、ネットスラングを使わせていただければ「草生えるwww」という状態でした。


このエントリの画像出典:週刊ダイヤモンド2017/02/04号より

この「現在価格と予想価格は、コンサルティング会社おたにによる不動産価格推定システム「GEEO」で算出(中略)2021年までの月次で物件ごとに100回のモンテカルロシミュレーションを実施し、その平均値を将来の予測価格とした」と書かれていて、なるほど流行りの人工知能による価格推定ですねよくわかりました。

それで出てきた結果、2021年の価格どころか現在価格も間違っているのは何かのギャグなんでしょうかね。

各エリアの2021年時トップ3マンションを並べてみました。勝どきは「勝どき・晴海」と変更し、豊洲の一部、東雲、辰巳をマージして「東雲」としました。

エリア マンション名 2021予想価格
豊洲 SKYZ 7,529
豊洲 アーバンドック パークシティ豊洲 7,085
豊洲 ザ・豊洲タワー 6,591
月島 キャピタルゲートプレイス 10,679
月島 ライオンズタワー月島 9,120
月島 ブリリアウェルス月島 7,535
勝どき・晴海 クロノレジデンス 8,490
勝どき・晴海 勝どきビュータワー 8,074
勝どき・晴海 ザ・晴海レジデンス 6,558
有明 ブリリア有明スカイタワー 7,354
有明 シティタワー有明 7,308
有明 ブリリアマーレ有明 7,131
東雲 プラウドタワー東雲キャナルコート 5,920
東雲 ザ・湾岸タワーレックスガーデン 5,876
東雲 パークタワー東雲 5,851

うううーん、なんか思いっきりズレてませんか。

人口知能GEEO様によりますと、2021時のエリア価格としては
月島>晴海>有明>勝どき=>豊洲>>東雲になってしまうんですが・・・勝どきの評価低すぎるのと有明高すぎませんかね。

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