» 2017 » 1月のブログ記事

東京ベイトリプルタワーのモデルルームに行くと、まずはコンセプトムービーを見ることになるんですが、いたるところに「国家戦略特区認定事業」ですよとキーワードが出てくるんですよね。んじゃ国家戦略特区認定事業って何なんだ、このタワーマンションプロジェクトに日本国がお金を出すプロジェクトなのか?って方のために調べました。

そもそも国家戦略特区というのはなんでしょうか。
それは、国や地方自治体と民間企業が力を合わせて規制を見直し、新しいプロジェクトを作るというものです。

東京都も応募しており、臨海副都心有明地区は「訪日外国人の増加に対応したMICE機能強化拠点の整備」という題目で提案されました。そう、訪日外国人を増やしたい、そして東京に滞在してほしいというプロジェクトの一環ですね。

住友不動産が内閣府に出した資料でも、「臨海副都心におけるMICE・国際観光拠点の形成」と書かれていて、トリプルタワーの建設はほとんど触れられていません。
このMICE・国際観光拠点の形成のために何をするかといえば、「多くの集客施設が集まる臨海副都心の地域資源を最大限に活かし、国際競争力の更なる強化を図るため、コンベンションセンターや観光拠点を訪れる国内外の来街者 を引き込むアフターコンベンション機能の拡充を図るとともに、外国人の中期的な滞在ニーズに対応可能なサービスアパートメント、女性の社会的活躍を推進する保育施設等を導入する。」と書かれていますので、高層住宅の形成はあくまでも国家戦略特区認定を受けることは関係なく、あくまでオマケみたいなものと言えるでしょう。

国家戦略特区認定を受けるとなぜ良いかといえば、容積率ボーナスがもらえたり地区計画に自分たちの意見を反映しやすいから、だと思うんですがタワーマンション部分の容積率は320%で、「大幅な緩和」は特に受けた形跡はありません(もともと割り増しは無いといわれた地区で20%~30%の緩和は受けてます)。好意的に言えば有明既存のタワマンは450%のため、本計画のほうが足元空間がとても広く、ランドスケープ的には恵まれているといえます。

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東京ベイ トリプルタワープロジェクト。前回は事前案内会の報告でしたが、間取りと眺望についてもさらっと検討してみましょう。間取りについては2枚しか渡されませんでした。今回渡されたのはどちらもB棟の部屋です。モデルルームができる4月にはもっと図面を渡してくれるそうです。

東京ベイ トリプルタワープロジェクトB棟19階平面図:
(クリックすると大きくなります)


画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト販促資料をスキャン

しかし、「B-70J2とB55R7」「B-55H2とB-55R7’」にある謎の隙間は何なんでしょうねぇ。。。容積率調整?

間取り

東京ベイ トリプルタワープロジェクトB棟・B-55R7 2LDK+N+WIC 54.24㎡


画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト販促資料をスキャンし、一部調整

ほぼ正方形のプランです。スパンがワイド気味に取られているため、リビングと洋室(1)、(2)がすべてバルコニーに面しています。居室充填効率はかなり良い作りですね。

難点をいえば、キッチン冷蔵庫隣に食器棚を入れるスペースがほぼなく、納戸の設定です。単純に考えて食器棚の方がいろいろと物を取り出しやすいことを考えれば・・・PSがあるためこういう設定にしたのだとおもいますが、どけられなかったのかなぁ。納戸といっても実質パントリーでしょうから、収納がWIC1つと洋室(2)の小さめクローゼットしかないため、子供と3人で使うには収納が足りないなぁと思います。洋室(1)はこちらも微妙な位置にPSがあるためウォークインクロゼットの設定。実質1LDKですね。ただ、この広さでもバスルームは1418であるのはありがたいです。

東京ベイ トリプルタワープロジェクトB棟・B-70L2 3LDK+WIC+SIC 70.41㎡


画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト販促資料をスキャンし、一部調整

B棟南東側住戸の3LDK標準プラン。南側は首都高湾岸線と湾岸道路があるため、騒音懸念のため2重サッシ設定です。湾岸タワーマンションの中では珍しいですね。2重サッシの整合性を取るため、バルコニー面をふかしているため、北西側の相似間取りの方が実質面積は若干広くなるはずです。

10m以上のスパン幅が取られているため、70㎡3LDKにしてはかなり良い間取りです。LD12で洋室が6・6・5畳は72〜74㎡くらいでしかみたことありません。ただ、LD12は廊下入り口が奥まって作られているためであり、実質は8〜9畳くらいのスペースかと思われます。

ここでもリビング納戸のスペースが。本当は洋室(3)を削って2LDK設定にして、キッチンのカウンターを広げ、食器棚スペースを増やし、洋室(2)の壁をすべて棚をしたたほうが何かと使いやすそうな気がします。また、洋室(1)のWICは引き戸にしたほうが家具配置の使い勝手がよくなりそうです。洋室の畳数を稼ぐことに取られて、パウダールームが狭くなってしまっています。タオルの置き場は足元から天井まで欲しいところですが、手洗いカウンターの上側からちょこんとあるだけの設定が惜しい。

先ほどの間取りも同じですが、本当は74や60平米くらいのスパンにすると余裕が出てくるのですが、刻んだ平米数に畳数と収納部分を詰め込むために、キッチンに納戸(パントリー)という設定になっているのだろうなぁという感想です。

いろいろ書きましたが、70㎡3LDKとしては相当練られた間取りであり、ワイドスパンの恩恵に預かってることはまちがいありません。有明の3L中住戸で10m以上のスパン幅設定はこのマンションしか無いはずです。

B棟南東向きは首都高に面しているとはいえ、都内屈指の将来に渡って何も遮られる心配のない、東京湾の眺望が広がることになります。

眺望検討

初期で発売されるであろう、A棟およびB棟の中層階より上をGooglemapでシミュレーションしてみました。その前に、目の前のショッピングセンターの前建て具合をお伝えします。

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住友不動産が満を持して発売する「(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト」。1/3~1/9までの事前案内会に行ってきましたので情報をシェアします(このどこかの日付に訪問したということです)。モデルルームは4月完成とのことで、それまで専有部仕様などをチェックできませんでした。ですので、モデルルーム訪問記はまた別の機会とさせていただき、いくつか得た情報や感想などを書きましょう。

モデルルームは築地のニチレイビル6Fにありますが、このマンション専用ではなく、他のマンションの案内所と共通のようです。そのためシアタールームは同じビルの1Fに案内されるなどいたしました。ちょっとわかりにくいのですが奥の紫色のプレートが案内できる物件名一覧です。。。

さて、有明ガーデンシティ改め、東京ベイトリプルタワープロジェクトの発表会ですが、十分に見ごたえがあるものでした。少なくとも湾岸の人にとっては。プロジェクト総敷地面積10.7haは六本木ヒルズどころか、アーバンドックの規模すら超えます。駅前徒歩3・4分でタワーマンションだけでなく、業務商業施設を併設する東京23区内複合開発は、もう今後現れない規模かもしれません。これを1社でやるというのですから、まさに社運をかけたプロジェクトでしょう。


画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト販促資料をスキャン

商業施設については既報以上の情報はありませんでした。ホテルとイベントホール、そして1階に大型スーパーを誘致のところまでしか決まっていないそうです。規模感としては、第一期の3-1-B街区部分のみで180店舗とのこと。案内会では「ららぽーと豊洲が190店舗、ダイバーシティー東京が170店舗。これを目安としてください」といわれました。コンセプトとしては高級アーバンリゾート?で、目指すは六本木ヒルズや東京ミッドタウンのような大人向け店舗が多くなるとのことでした。理由はお台場・豊洲に大規模なファミリー向けSCが並ぶ中で別のコンセプトとしなければ、ということでした。住友不動産はこういった規模かつ大人向けの大型商業施設の経験は無いはずなので、お手並み拝見、といったところです。

3-1B街区とは、下図面の上下を走る地上歩行者空間の上左側部分のことを言います。この右側は3-1-C街区でして、平成34年着工。つまり本物件が竣工後からのスタートとなります。

さて、今回販売となる3つの免震トリプルタワーの配置はこうなっています。

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