» 2017 » 1月のブログ記事

Twitterでも呟いたのですが、現状で変動金利を積極的に選択する必然性はあまりありません。変動金利と固定金利の差は限りなく小さく、変動がだいたい0.6%で借りられるのに対し、35年全期間固定(新規)ですと、みずほ銀行がキャンペーン金利1.15%で貸し出しています。その差は、歴史的に見てとても小さいといえます。

参考:フラット35と変動金利、金利差の推移を調べてみた

上記グラフは作成時点の2014年8月時点で止まっていますけど、今はこの金利差が0.55%ということです。

住宅ローン残高5000万円とすれば、

金利0.6%時返済額:132,014円
金利1.15%時返済額:144,665円

その差、12,651円は35年間の金利上昇保険といえます。これは過去の歴史を見れば安いといえるでしょう。

現在の首都圏マンション市場の価格高騰は、低金利によって維持されています。6000万円、7000万円という価格は都内で普通に見ることができますが、冷静に考えれば普通のサラリーマンは購入することのできない価格帯でした。低金利によって購買可能額がブーストされた結果といえます。

変動金利が1.5%、固定金利が3%のような2008年の状態になると、同じく住宅ローン残高5000万円とすれば

金利1.5%時返済額:153,092円
金利3.0%時返済額:192,425円

となり、固定3%では6000、7000という価格帯が売れなくなることがわかります。
仮に月の支払額を、1.15%時の14.4万円が限度とすれば、固定3%時の世界では借入可能額は3740万円まで下がってしまうのです。住宅ローンを利用する世帯の購買余力ががっつり落ちるので、新築・中古ともにマンション価格が下がるのです。

この時一番困るのは、変動金利でカツカツに借りている人なのです。

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のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回は、実際に来た質問と返答に若干変更を加えた上で公開いたします。

3000万円特別控除を利用しつつ、住宅ローン減税を併用できるとモデルルームで聞きました。この情報は正しいでしょうか?

※東雲のタワーマンション群。特に題意と関係ありません

Q:

はじめまして。
いつもブログやtwetterを読ませていただいてます。是非、以下の相談にのっていただけないでしょうか。
(以下略)

今持っているマンションを売却し、新しく2017年入居のマンションへの買い替えを検討しております。いまのマンションは含み益が出ると予想しています。
この際、モデルルームの販売員より以下の説明を受けました。
「2020年中に売却した場合、3000万円特別控除を利用しつつ新しいマンションの住宅ローン減税を継続できます」

しかし、ネットを調べても「3000万円の特別控除と住宅ローン減税は併用できない」と書いてあります。
この情報は正しいのでしょうか?

A:

その前に、引っ越す前と引っ越した後の住宅ローンってどうなるんですかね?という建前はもう脇に置いといてですね・・・

確かにどこを調べても、3000万円特別控除と住宅ローン減税の併用は不可と書いてありますね。国税庁の該当Webページにはこう書いてあります。

3000万円の特別控除について:

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2 特例を受けるための適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)

住宅ローン控除について:

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

2 住宅借入金等特別控除の適用要件個人が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。
(以下略)
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(国税庁)

前もこれぼんやり思っていたんですが、きちんと詰めて考えてませんでした。図にするとこんな感じです。こちらの「???」期間部分が穴です。

これについて、税理士に聞いたところ、以下の回答がありました。

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読者の方より、「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」の予定価格表をいただいたのでシェアします。


画像出典:プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー‎公式Webページより

変に1列だけ隠したりせず、すべて公開されているの、いさぎいいですね。細かい数字は12月バージョンと変わっているのですが、全体としてはほぼ変わらず。全住戸平均坪単価も315万円のままでしょう。

注意:第一期一次価格表が発表されました。こちらの情報は古くなっています。新しい価格表はこちら

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー 予定価格表 1701Ver 北Nc~南Se
(クリックすると大きくなります)

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