» 有明のブログ記事

ずいぶん前に届いていたのですが、ご紹介いたします。住友不動産が有明北地区に開発する「(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト」の資料請求が始まっています。地上32/33階建・内廊下・免震のトリプルタワーマンションです。資料請求すると、このようなDMが届きます。

tokyo_bay_triple_tower_project_dm1
本エントリの画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクトDMをスキャンもしくは撮影。

おお、ここにも「国家戦略特区認定事業」が。空押し加工(?)でエメラルド。いままでの湾岸物件ではなかなか見ない細工で今回非常にお金かかってますね!

今回のDMは第一弾ということで、オープニング程度くらいの小出しですが、これでもかというほど、臨海副都心アピールされてますね。そういえば、有明は臨海副都心計画の一部で、このプロジェクトは国家戦略特区認定まで受けてるんだった。最近小池都政の湾岸への視線が冷淡過ぎて忘れてました。

tokyo_bay_triple_tower_project_dm2

周辺施設説明・クリックすると大きくなります

「有明アリーナ」「豊洲市場」「千客万来施設」「BRT」といったワードがちりばめられてるんですが、本当にできるんですかねぇ、いや地元民がこんな弱気じゃよくないですね。未来のビジョンを見据えた大規模なインフラ整備がこの地では展開されているのです!

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住友不動産の有明北3−1地区を購入してから早6年が経ちました。なかなか発表されなかった開発がついに表に出始めました。従来「有明ガーデンシティ」と呼ばれていた一連の開発のうち、敷地南面側の3つのタワーは「(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト」と呼称されています。この開発は、トリプルタワーの他に、ホテル・会議場・ホール・ショッピングセンターを合わせた複合開発となっており、国家戦略特区の指定も受けています。間違いなく、住友不動産次世代のフラッグシップ物件です。

「まだ、誰も知らない世界へ。」というキャッチコピーですね。

sumufu_ariakebay_web01

画像出典:東京ベイ トリプルタワープロジェクト公式Webページより

しかし、黒い3つのタワーが後ろからライティングされている姿、たいてい淡い色や明るい色で配色されるマンション公式Webページとはまったく違うテイストでびっくりしますね。黒く見えるのは暗くしているだけで、大部分は白いんだと思うんですが・・・その辺も詳細を待ちましょう。

sumufu_ariakebay_web02

コンセプトページみると、黒く縁取りしたデザインっぽいですね。

いちおう、過去の住民説明会からの資料を引っ張り出しますとこんな感じ。
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昨年末くらいからうすうす感じてたこの予算。Twitterでは何度もつぶやいたんですが、最近のらブログ守備範囲の地域において、購入者側の予算が結構ハッキリ見えるようになってまして、特にこのラインを1000万円以上超える広めのお部屋は成約がつきにくくなっているのが現状です。例えば3月にはこんなことを呟いてました。

この相場観は1年間変わっていません。昨年末の感覚から1年経ったいま、そろそろ検証に必要なデータもたまったかなとグラフすることにしました!

bayz_05

期間は昨年10月〜今年10月に成約したマンションの価格。タワマンに限るため、「豊洲3丁目」「東雲1丁目」「有明1丁目」の区域を抽出しました。また広すぎる・狭すぎる部屋は除外し、2LDK〜3LDKで一般的に検討される「55平米以上〜80平米未満」とさせていただきました。55平米以上としたのは住宅ローン減税がほぼ間違いなく受けられる広さ、としたためです。

縦軸を成約価格・横軸を成約年月日にとり散布図と線形近似曲線を重ね、また成約価格の平均値をとったところ、驚くべき結果となりました!

豊洲3丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

toyosu_upper2016

豊洲3丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は69。母データ総数が99なので約70%が入ります。このデータの平均値は6041万円。近似曲線もほぼ一直線でした。

東雲1丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

shinonome_upper2016

東雲1丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は44。母データ総数が91なので約5割の事例です。東雲は少し特殊で、55平米未満の事例は0、逆に80平米以上のデータが残り5割となります。Wコン・アップル・パークタワー・プラウドなどに広い部屋の設定があり、60・70平米がメインとは実は言えません。。。が一応、平均値も出してみれば5016万円となりました。

80平米以上のマーケットとなると、マンションによってマーケットが2極化してて100平米超えても6000万円台の成約が多いWコンもあれば、80平米台で9000万円の部屋が成約するパークタワーもあり、かなりバラエティに富んでいます。最後は有明ですが

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