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昨年末くらいからうすうす感じてたこの予算。Twitterでは何度もつぶやいたんですが、最近のらブログ守備範囲の地域において、購入者側の予算が結構ハッキリ見えるようになってまして、特にこのラインを1000万円以上超える広めのお部屋は成約がつきにくくなっているのが現状です。例えば3月にはこんなことを呟いてました。

この相場観は1年間変わっていません。昨年末の感覚から1年経ったいま、そろそろ検証に必要なデータもたまったかなとグラフすることにしました!

bayz_05

期間は昨年10月〜今年10月に成約したマンションの価格。タワマンに限るため、「豊洲3丁目」「東雲1丁目」「有明1丁目」の区域を抽出しました。また広すぎる・狭すぎる部屋は除外し、2LDK〜3LDKで一般的に検討される「55平米以上〜80平米未満」とさせていただきました。55平米以上としたのは住宅ローン減税がほぼ間違いなく受けられる広さ、としたためです。

縦軸を成約価格・横軸を成約年月日にとり散布図と線形近似曲線を重ね、また成約価格の平均値をとったところ、驚くべき結果となりました!

豊洲3丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

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豊洲3丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は69。母データ総数が99なので約70%が入ります。このデータの平均値は6041万円。近似曲線もほぼ一直線でした。

東雲1丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

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東雲1丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は44。母データ総数が91なので約5割の事例です。東雲は少し特殊で、55平米未満の事例は0、逆に80平米以上のデータが残り5割となります。Wコン・アップル・パークタワー・プラウドなどに広い部屋の設定があり、60・70平米がメインとは実は言えません。。。が一応、平均値も出してみれば5016万円となりました。

80平米以上のマーケットとなると、マンションによってマーケットが2極化してて100平米超えても6000万円台の成約が多いWコンもあれば、80平米台で9000万円の部屋が成約するパークタワーもあり、かなりバラエティに富んでいます。最後は有明ですが

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有明北にURが持っていた最後の1ピースが売り出されることになりました。いまのところ公募の方法・公募時期等は未定です。前回の1街区については、大和ハウスが購入してユニクロ倉庫となりました。

ariake_north_2-1

ちょっとややこしいのですが、具体的な場所でいいますと有明北地区計画図の左上2-2部分

ariake_north.

更にアップにして、こちらの2-1街区となります。

BAC_UR

2-1街区南側には「江東湾岸サテライトスマートナーサリースクール・テニスの森キャンパス」が建っていますね。

ゆりかもめ「お台場海浜公園」徒歩14分・りんかい線「東京テレポート」徒歩19分と聞くと、けっこう絶望感ありますが、この位置なら、ゆりかもめ「有明テニスの森」駅のほうが近いんじゃないかなと思いますね。有明親水海浜公園が完成すれば、ここを通っていけます。こちらの徒歩分数は徒歩10分くらいとなりそうですが。

もし、タワーマンションとなったら、ブリリア有明シティタワーとほぼ同規模が建設可能な敷地の広さです。北側東側の2方向が開けていて、中層階以上なら西側も開けていると、眺望は湾岸でも絶好に恵まれた場所ではありますが、周辺にスーパーもないのでコンセプトを相当リゾートマンションに寄せないと厳しい土地かもしれません・・・

このブログでの紹介が少し遅くなりました。2018年4月の開校を目指して、着工が始まった江東区立第二有明小・中学校の外観および内装イメージが、竹中工務店のニュースリリースにて公開されました。

耐火集成木材「燃エンウッド®」を活用した都市に立つ「木の学校」
「江東区立(仮称)第二有明小・中学校新築工事」が着工
2016年6月8日 株式会社竹中工務店

国産木材の集成材を使って大規模に木を使った校舎となる予定です。この校舎、めちゃくちゃ羨ましいんですけど!

第二有明小・中学校外観イメージ↓

ariake_daini

校舎の中↓

ariake_daini_naka

木構造は耐火の観点から、国内の大規模・高層建築の事例はあまりなかったのですが、最近は耐火基準をクリアするために工夫された素材を使用する公共建築が増えているようです。

有明第二小中学校はこうした建物の中でもかなり大きな建築物となりそうです。

配置としてはこんな感じで、ブリリア有明シティータワーの北東側・ブリリア有明スカイタワーの北西側に立てられます。

ariake_dai2

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