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グランドメゾン品川シーサイドの杜、モデルルーム訪問記 その1 その2 からの続きです。今回は維持費と周辺相場、最後に総評です。

(ピヨピヨ、お父さん、ここは住みやすそうな杜だね。と腹話術するコンセプトムービー)

維持費

駐車場の付帯率は241台/687戸=35%、駐車場料金は平置きで39,000円、機械式駐車場は26,000円~でした。タワーパーキングはありません。管理費は平米あたり231円、修繕積立金は同100円と物件坪単価とエレベーター設置数の割には安いですね。板状マンションはもともとタワーマンションと比べれば維持費が安く済みます。

また長期優良認定住宅認定されているので、固定資産税減免が7年間・フラット35S適用期間が10年と優遇されています。

このため、ライバル物件のプライムパークス品川シーサイド ザ・タワーに比べると若干維持費安・固定資産税2年分がプラス減免、そしてフラット35S適用0.25%引き期間が5年プラスと、特典はある程度あると考えてよいでしょうね。

周辺相場

周辺の築浅中古物件をマップにしてみました(クリックすると大きくなります)。

板状かつ青物横丁駅よりのパークスクエア南品川が坪227~280万円、アールブラン南品川レジデンスが坪254~280万円となります。この2物件の築年数を加味すれば、全戸平均坪単価308万円は、そこまで乖離していないということがわかります。坪300万円以下も十分狙えるいまですと、悪くないですね。

総評

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとの比較する方が多いと思われます。

間取り・梁の出など総合的な空間のつくり:本物件の辛勝
専有部の高級感:本物件の勝ち
品川シーサイド駅からの利便性:ライバル物件の勝ち
永住仕様:本物件の勝ち
価格歪みのつきやすさ:ライバル物件の勝ち

ざっくりいうとこんな感じですが、板状19階コの字型は建ってみると結構要塞感あると思います、その辺どう判断されるかですかね。足元空間の植栽をがんばるというのは、東京テラスなどの事例を見ても後々高く評価されると思いますが・・・本物件その1でも述べたようにスパン幅5.9m、これに二重壁設定で狭すぎるというのが最大のネックかと思います。

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グランドメゾン品川シーサイドの杜 モデルルーム訪問 その1からの続きです。今回は、共用施設と販売予定価格についてお伝えします。


このエントリの画像出典:グランドメゾン品川シーサイドの杜‎公式Webページより

ガラス張りの共用棟兼エントランス。品川シーサイド駅方面に作られた正門からのアプローチは、奥行40mの植栽で彩られています。ここまで植栽にこだわるのがグランドメゾン流というところでしょうか。植栽はお金がかかりますが、うまく作ればとても高級感が出てきますので、【駅とペデストリアンデッキで接続】をウリにしているライバル物件との差別化のためにもこのアプローチは正解だと思いますね。

共用施設はすべてこの共用棟にまとめられています。
2階建てのこの建物の裏側は、車寄せができるコーチエントランスも兼ねています。ゲストルームは2つ用意されています。

カフェラウンジ・共用棟1F

カフェラウンジ内で焼くパンが楽しめるカフェラウンジ。自分の部屋にも持ち帰ることができます。モデルルームでは、デモンストレーションとして商談中にパンを注文することができます。

ライブラリーラウンジ・共用棟2F

青山ブックセンターと提携していて、定期的に本の入れ替えがあるライブラリーラウンジです。隣はキッズルームですので、子どもを遊ばせつつ、親は読書ということもできそうです。

ジムやプールなどの派手めのものや、スカイラウンジなど眺望を楽しむ系の共用施設はありませんが、大規模マンションとして基本的なコンテンツは抑えられています。

価格

訪問時は既に第1期3次販売となっていました。「次期以降販売」などと出し惜しみせず、残っているほぼすべての部屋の価格を載せているという姿勢、好感が持てました。今回の価格表は各階ごとの平均坪単価も載せています。またMRと書かれている部屋はモデルルーム想定住戸の意味でここは値段が表示されていませんでした。

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りんかい線・品川シーサイド駅にはいま大規模マンションが3つ同時に売り出し中です。

ということで、合計1839戸がこの狭いエリアに一気に供給されます。さながら「品川シーサイド戦争」という様相になっています。しかもモデルルームの場所は同じ品川シーサイドパークタワーの上下階でして、ここまでの大規模物件同士で隣接モデルルームは近年記憶に無いですね。

図:”品川シーサイド戦争2017-“(本エントリの画像や説明図面はクリックすると大きくなります)

グランドメゾンは積水ハウスのマンション冠ブランドであり、同社は戸建て事業の方がメインながら、永住志向のマンションを作ることでも有名です。今回、長谷工コーポレーション施工で狭小スパンというハンデがありながら、どう「高級・永住志向」を表現したか、その辺りもお伝えできればな、と思います。


画像出典:グランドメゾン品川シーサイドの杜‎公式Webページより

物件コンセプトは「やがて、家族になる杜。」ライバル物件との最大の違いは、緑化面積を広く取って背の高い樹木を15,000本も植えて、”杜”で囲んでしまおう、というものでした。モデルルームで上映されるコンセプトムービーでは、2匹の小鳥がピヨピヨといいながら、物件のコンセプトやグランドメゾンに住んだ後のイメージを紹介するというもので、「〇〇駅徒歩3分!資産価値!!利便性!通勤に便利!!」という色は完全に排除されていました。この辺り、私は湾岸物件の押し出しの強さに慣れていたものですから、多少肩透かし感ありましたね。

物件概要:

  • 物件名:グランドメゾン品川シーサイドの杜
  • 地上19階建て(南棟・東)、板状マンション
  • 総戸数687戸
  • 敷地13,000平米のうち、3,700平米を緑化。15,000本の樹木を植樹予定
  • エレベーターは同フロア4戸で使用し、合計12基を配置
  • りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分/京急本線「青物横丁」駅から徒歩6分

立地・周辺環境

本物件は品川シーサイドフォレスト街区より海岸通りを渡った場所、元々はバンダイナムコ未来研究所があった場所でした。徒歩3分表示のりんかい線品川シーサイド駅だけでなく、商店街が集積する京急本線青物横丁駅からも徒歩6分表示と、買い物・通勤の日常使いでどちらも使える便利な場所です。
また、本物件の正面玄関前には「都立八潮高校前」バス停があり、ここから品川駅や目黒駅行き、大井町行きなどが頻繁に往来し、バスもかなり有効に使えます。


画像出典:グランドメゾン品川シーサイドの杜‎公式Webページより

本物件は、東・西・南の3棟コの字配置となっています。なぜか公式Webサイトにも物件カタログにも完成予想図がありませんでした。ですので、たまたま撮ったモデルルーム模型でご確認ください。完成予想図ってどの物件でも必須だと思ってましたが、不自然に隠されている感じがしますね、、、もしかして19階建て板状コの字形状が、”杜”という物件コンセプトイメージとかけ離れてしまうからでしょうか。ヒューマンスケールで考えるなら、植樹が育てば十分森感は出てくると思いますが。

上写真は物件北西側から見たイメージとなります。手前が西棟、向かい合って建てられているのが東棟、奥が南棟です。南と東棟が19階建てとなります。コの字配置の中に機械式駐車場が設置されています。そして外周部はぐるりと植樹されています。

物件東に面する海岸通りの交通量は、かなり多いですが、逆に考えれば品川シーサイドのビルからのクリアランスも取れているということにもなります。GoogleEarthではまだ以前の台形建物のままとなっておりますが、東向き部屋はすべてビルとのお見合いになりますが、海岸通りとお互いの公開空地により、約60m離れています。

南側はコカコーラ倉庫で低層となっていますが、将来建て替わることも予想されます。そのため、本物件南側低層階は日照が確保される割にはお買い得になっています。西側は分譲・賃貸マンションが立ち並んでいるので、景色は変わりません。だいたい20~22mくらい離れています。

建物・内装

以下の敷地配置図をご覧ください。見事なまでに同一の広さがずらっと並んでいることがわかると思います。この物件の特徴は、物件戸数の割には間取りのバリエーションはほとんどありません。3LDK中住戸であれば、68平米or71~72平米のいづれか、2LDKであれば62~63平米、3LDK角住戸が77.23平米と最上階などの例外を除き、どれも相似な間取りとなっています。

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