» メディアへのツッコミのブログ記事

毎日新聞方面で強烈なボケがかまされたと聞いてやってきました

60代親世代が「住宅ローンは超怖い」と言う理由
経済プレミア(毎日新聞) 2017年2月16日 櫻井幸雄 / 住宅ジャーナリスト

このところ、住宅ローンで親と話がかみ合わなくて困る、という相談が増えた。30代でマイホームを買おうとする人たちが、その親(多くは60代)との間に意識の違いがあり、当惑している。
簡単にいえば、トンチンカンなことを言われて参っているわけだ

(中略)

以前、この連載で紹介した通り、超低金利の今、購入できる家の価格が年収の何倍までか、の目安も変わった。昭和時代は「年収の5倍まで」とされたが、現在は「年収の8倍から10倍まで」が現実的な目安だ。

いやいやいや、さすがにそれはないでしょ。

戸建てのことを言ってるのかな?と思ったら、画像はすべてマンションでした。住宅ジャーナリスト櫻井さんの主要フィールドはマンションですしね。

しかし、額面7000万円のマンション、年収10倍だと700万円・年収8倍だと875万円で買うのが”現実的な目安”と真顔でおっしゃっているんですかね?

ちょっと試算してみましょう。
額面7000万円・頭金1300万円・諸費用300万円
住宅ローンの借入金6000万円で35年1%としますと

毎月の支払い額は169,371円。年間2,032,452円となります。

年収負担率で考えると、年収875万円世帯は23.2%、年収700万円世帯で29%(!)となります。

これがどれだけ危険な行為であるのか。三井住友トラスト基礎研究所が2014年に出したフラット35の破綻率を見てみましょう。

(画像をクリックすると大きくなります)

2009年に住宅ローンを借りて、年収負担率25%以上の人がその後6年間で住宅ローン破綻した率はなんと8%。上記試算で年収700万円世帯はたとえ1%で借りれたとしても年収負担率が29%なので・・・しかも毎月の管理費と修繕積立金、固定資産税を払い続けないといけません。

ちなみにこれ、「頭金を1300万円用意できる比較的恵まれた人」の話ですからね???

もしこれがいま近郊〜郊外の新築マンション4,000〜4,500万円クラスの界隈にありがちな「世帯年収450万円」にフルローンで物件を押し込んだ場合を試算するなら

毎月の支払い額は127,028円、年間支払い額が1,524,336円。
年収負担率は31.6%(!!!)にもなります。

ご家族の収入が早期にぐんと伸びることが確定していない限り破綻まっしぐらです、本当にありがとうございました。しかも年収が低いのでリスクに対する耐性が非常に低い状態です。優良立地でない限り、いま新築マンションをフルローンで購入すると売却時に残債割れリスクが極端に高くなります、なんらかの原因で清算しようと売却活動しても借金の方が上回り、結局売るに売れない事態が待っています。資産性が低いマンションを購入したせいで、家族の将来まで強く縛ってしまう、いわゆる「ニュータウンは黄昏て」現象ですね。

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週刊ダイヤモンド2017/02/04号の特集「上げ下げマンション大調査」。
我らがはるぶー先生の率いるRJC48の写真が出てくるということで早速買ってみたのですが、大規模修繕の部分はさすがによく書けていますけどその後の「中古騰落率1000物件 大調査」の結果データがあまりにもおかしすぎて、ネットスラングを使わせていただければ「草生えるwww」という状態でした。


このエントリの画像出典:週刊ダイヤモンド2017/02/04号より

この「現在価格と予想価格は、コンサルティング会社おたにによる不動産価格推定システム「GEEO」で算出(中略)2021年までの月次で物件ごとに100回のモンテカルロシミュレーションを実施し、その平均値を将来の予測価格とした」と書かれていて、なるほど流行りの人工知能による価格推定ですねよくわかりました。

それで出てきた結果、2021年の価格どころか現在価格も間違っているのは何かのギャグなんでしょうかね。

各エリアの2021年時トップ3マンションを並べてみました。勝どきは「勝どき・晴海」と変更し、豊洲の一部、東雲、辰巳をマージして「東雲」としました。

エリア マンション名 2021予想価格
豊洲 SKYZ 7,529
豊洲 アーバンドック パークシティ豊洲 7,085
豊洲 ザ・豊洲タワー 6,591
月島 キャピタルゲートプレイス 10,679
月島 ライオンズタワー月島 9,120
月島 ブリリアウェルス月島 7,535
勝どき・晴海 クロノレジデンス 8,490
勝どき・晴海 勝どきビュータワー 8,074
勝どき・晴海 ザ・晴海レジデンス 6,558
有明 ブリリア有明スカイタワー 7,354
有明 シティタワー有明 7,308
有明 ブリリアマーレ有明 7,131
東雲 プラウドタワー東雲キャナルコート 5,920
東雲 ザ・湾岸タワーレックスガーデン 5,876
東雲 パークタワー東雲 5,851

うううーん、なんか思いっきりズレてませんか。

人口知能GEEO様によりますと、2021時のエリア価格としては
月島>晴海>有明>勝どき=>豊洲>>東雲になってしまうんですが・・・勝どきの評価低すぎるのと有明高すぎませんかね。

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ららぽーと豊洲で試写会をするなど、必死だな感が溢れていた砂の塔、始まってみると視聴率伸びず爆死という噂があるのですが、本当でしょうか。自分は気分が悪くなりそうで見てないのですが、一応予告編は見ています。タワーマンションという住まいをネガティブに捉えた事例はこれ以外にもありましたが、ここまで露骨なのは初めてでしょうね。

sunanotou

煌びやかなタワーマンションで繰り広げられる女たちの闇…
「強制ハロウィン」・「地獄のランチ」・「フロア差別」

今回書こうと思って、改めてネタバレサイトを読んでみたのですが、本当にどこの世界なんでしょうね、これ。タワーマンションに住む実際の住民として、タワマン内格差についてまとめてみます。

1:階数よりも向きが大事

タワーマンション最大のメリットは眺望です。低層階よりも高層階、となりますが、窓から見える景色はもっと重要です。タワーマンションは板チョコのような板状型ではなく、4面全部に部屋が設定されているため、東西南北で見える景色が違います。ランドマークや富士山が見える部屋は価値が高く、眺望の良し悪しによって人気も変わってくるわけで、、、実際、向かいのタワマンが見える高層部屋よりも抜けている中層部屋が人気です。

2:部屋のバリエーションが多く、一概に低層階=庶民とはいえない

郊外のファミリーマンションでは70~80平米くらいで部屋タイプが統一されていますが、タワーマンションは1LDK40平米から4LDK100平米を超える部屋まで数多くのバリエーションがあり、100平米の部屋は低層階にもあります。ですので、一概に高層階がものすごい高い部屋ばかり、ということはなく、むしろ低層階角部屋の方が価格も高かったりします。

SKYZ_floor_plan
某タワマンの各階平面図。このように向きもあるし広さもまちまちですので、高層階だからといって偉ぶる人は見たことないです。

3:フロア差別を感じたことはない

先ほど述べたように、低層階でも高い部屋があるのはみんな知っているので、低層階だからほにゃらら~ということは住んでいて一回も聞いたことがありません。

だいたい、みんな同じ屋根の下に住むご近所ですよ???敵を棟内に作りたい人なんていません。

4:格差というか生活感の違いを感じることはある

自分のマンションの中で最上階の大きな部屋の人と知り合いになり、立ち話したり部屋に呼ばれることは普通にあることです。お呼ばれすると、確かに生活感の違いはありますねぇ。

でも、それは板状マンションでも下層階と上層階で生活感が違いますし、特にタワマンに限ったことではありません。最上階の人は低層階を見下しているかといえば全くNOです。むしろ、普通に暮らしていたらまったく会わなかっただろう人とご近所同士ということで、仲良くなりいろいろ学ぶことは多いですね。

生活感が違う人と無理に張り合う必要はなく、たしかに無理やり見栄を張って行動を合わせようとすると冒頭のようなことになると思いますが、、、そんなことする人あんまりおらんのでは?ウチは特に合わせませんね。

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