» メディアへのツッコミのブログ記事

2月下旬に弁護士ドットコムから「湾岸地域のマンション購入についてのリアル」というテーマでインタビューさせてほしいという依頼がありました。事前の想定質問内容を拝見すると若干、空中族と反小池都政カラーが強く、受けるか迷ったのですがいい機会だと考えお受けすることにいたしました。質問は配慮していただきました。

記事はこちらです。続きはリンク先でご確認下さい。

震災、東京五輪、小池都政…湾岸マンション激動の5年間 のらえもんインタビュー

高層階から見渡せる東京湾や都心部の眺望、都心へのアクセスの良さ、2020年の東京五輪開催に伴うインフラ整備と再開発。近年、輝かしい条件と計画に刺激され、東京の湾岸地域では競い合うようにタワーマンションが建設されてきた。

しかし現在、湾岸地域は東京五輪計画の見直しや豊洲新市場移転の延期問題、それに伴う風評被害に揺れている。加えて、これまで上昇基調にあったマンション価格は高止まりして停滞し、これまでのように「安く買ったマンションを高値で売る」という資産形成方法にも無理が生じてきた。

いま、湾岸地域でマンションを購入した人々は自分たちの置かれた状況をどう考えているのか。購入を検討している人々は今後をどう考えていくべきか。

2012年に東京湾岸地域を中心とした不動産総合ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」を開設し、湾岸のマンションにまつわる情報を発信し続ける住宅ブロガー・のらえもんさんに聞いた。

こちらの記事はヤフーにも掲載され、なんとYahooニュース・ライフカテゴリのアクセスランキング第一位となりました!ヤフー掲載すら知らなかったのでこれはとても嬉しいです。そして、最近のメディアでは珍しい湾岸賛歌的論調がヤフトピに載るというのは大変意味のあることだと思っています。

↓ランキング1位!びっくりでした。

読み直した後で、これもうちょっと丁寧に語るべきだったな〜と思ったことについていくつか書き上げます。

1:住宅を購入することにより向上するQOLについて

住宅を購入された方なら自明すぎた命題ですが、賃貸派の方も読まれることを考えるともう少し詳しく書くべきでした。マンションに限って話しますと、賃貸用として作られたマンション(アパートはもちろん)と分譲用として作られたマンションはだいぶ違います。

それは、住宅設備・防音・断熱・天井高・サッシ高など、快適に住まうためのひとつひとつの要素がすべてコストをかけられて作られているからです。これは賃貸マンションがコスト最優先で同じ賃貸人が10年間住み続けることを考えられていななのに対して、分譲マンションはコストを勘案しつつも数十年住み続けることが前提で作られているからです。

人口が減少していくいま、賃貸マンションも分譲のように「住み続けられる」スペックで作ればいいのですが、住宅設備にお金をかけても賃料にあまり反映されません。市場が既に賃貸クオリティ前提で建設、値付けされた商品が溢れているので、高級路線で作っても投資として割に合わない、ということです(もちろん例外もあります)。

2:小池都政について

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毎日新聞方面で強烈なボケがかまされたと聞いてやってきました

60代親世代が「住宅ローンは超怖い」と言う理由
経済プレミア(毎日新聞) 2017年2月16日 櫻井幸雄 / 住宅ジャーナリスト

このところ、住宅ローンで親と話がかみ合わなくて困る、という相談が増えた。30代でマイホームを買おうとする人たちが、その親(多くは60代)との間に意識の違いがあり、当惑している。
簡単にいえば、トンチンカンなことを言われて参っているわけだ

(中略)

以前、この連載で紹介した通り、超低金利の今、購入できる家の価格が年収の何倍までか、の目安も変わった。昭和時代は「年収の5倍まで」とされたが、現在は「年収の8倍から10倍まで」が現実的な目安だ。

いやいやいや、さすがにそれはないでしょ。

戸建てのことを言ってるのかな?と思ったら、画像はすべてマンションでした。住宅ジャーナリスト櫻井さんの主要フィールドはマンションですしね。

しかし、額面7000万円のマンション、年収10倍だと700万円・年収8倍だと875万円で買うのが”現実的な目安”と真顔でおっしゃっているんですかね?

ちょっと試算してみましょう。
額面7000万円・頭金1300万円・諸費用300万円
住宅ローンの借入金6000万円で35年1%としますと

毎月の支払い額は169,371円。年間2,032,452円となります。

年収負担率で考えると、年収875万円世帯は23.2%、年収700万円世帯で29%(!)となります。

これがどれだけ危険な行為であるのか。三井住友トラスト基礎研究所が2014年に出したフラット35の破綻率を見てみましょう。

(画像をクリックすると大きくなります)

2009年に住宅ローンを借りて、年収負担率25%以上の人がその後6年間で住宅ローン破綻した率はなんと8%。上記試算で年収700万円世帯はたとえ1%で借りれたとしても年収負担率が29%なので・・・しかも毎月の管理費と修繕積立金、固定資産税を払い続けないといけません。

ちなみにこれ、「頭金を1300万円用意できる比較的恵まれた人」の話ですからね???

もしこれがいま近郊〜郊外の新築マンション4,000〜4,500万円クラスの界隈にありがちな「世帯年収450万円」にフルローンで物件を押し込んだ場合を試算するなら

毎月の支払い額は127,028円、年間支払い額が1,524,336円。
年収負担率は31.6%(!!!)にもなります。

ご家族の収入が早期にぐんと伸びることが確定していない限り破綻まっしぐらです、本当にありがとうございました。しかも年収が低いのでリスクに対する耐性が非常に低い状態です。優良立地でない限り、いま新築マンションをフルローンで購入すると売却時に残債割れリスクが極端に高くなります、なんらかの原因で清算しようと売却活動しても借金の方が上回り、結局売るに売れない事態が待っています。資産性が低いマンションを購入したせいで、家族の将来まで強く縛ってしまう、いわゆる「ニュータウンは黄昏て」現象ですね。

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週刊ダイヤモンド2017/02/04号の特集「上げ下げマンション大調査」。
我らがはるぶー先生の率いるRJC48の写真が出てくるということで早速買ってみたのですが、大規模修繕の部分はさすがによく書けていますけどその後の「中古騰落率1000物件 大調査」の結果データがあまりにもおかしすぎて、ネットスラングを使わせていただければ「草生えるwww」という状態でした。


このエントリの画像出典:週刊ダイヤモンド2017/02/04号より

この「現在価格と予想価格は、コンサルティング会社おたにによる不動産価格推定システム「GEEO」で算出(中略)2021年までの月次で物件ごとに100回のモンテカルロシミュレーションを実施し、その平均値を将来の予測価格とした」と書かれていて、なるほど流行りの人工知能による価格推定ですねよくわかりました。

それで出てきた結果、2021年の価格どころか現在価格も間違っているのは何かのギャグなんでしょうかね。

各エリアの2021年時トップ3マンションを並べてみました。勝どきは「勝どき・晴海」と変更し、豊洲の一部、東雲、辰巳をマージして「東雲」としました。

エリア マンション名 2021予想価格
豊洲 SKYZ 7,529
豊洲 アーバンドック パークシティ豊洲 7,085
豊洲 ザ・豊洲タワー 6,591
月島 キャピタルゲートプレイス 10,679
月島 ライオンズタワー月島 9,120
月島 ブリリアウェルス月島 7,535
勝どき・晴海 クロノレジデンス 8,490
勝どき・晴海 勝どきビュータワー 8,074
勝どき・晴海 ザ・晴海レジデンス 6,558
有明 ブリリア有明スカイタワー 7,354
有明 シティタワー有明 7,308
有明 ブリリアマーレ有明 7,131
東雲 プラウドタワー東雲キャナルコート 5,920
東雲 ザ・湾岸タワーレックスガーデン 5,876
東雲 パークタワー東雲 5,851

うううーん、なんか思いっきりズレてませんか。

人口知能GEEO様によりますと、2021時のエリア価格としては
月島>晴海>有明>勝どき=>豊洲>>東雲になってしまうんですが・・・勝どきの評価低すぎるのと有明高すぎませんかね。

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