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ザ・ガーデンズ東京王子 モデルルーム訪問 その2の続きです。前回は共用施設と予定価格の紹介でした。今回は総評となります。

その前に、自己射影と日照影響について、価格表を見ながらご紹介します。今回売り出しのエアリーコートは大きく南南東側と西南西側の2棟に分かれていますが、南南東については、道路を挟んだ向こう側は戸建て街となっており、3F程度の高さくらいです。そのため、5〜6Fくらいになると完全に頭を超えてくるでしょう。ただ、1Fでもクリアランスが取れているため、目の前の住戸に日照が遮られることはありません。

↓南側接道の道路幅と隣接する戸建てです。

the_gardens_tokyooji_south

逆に、西南西側ですと、戸建てだけでなく小規模マンションもあり、5Fくらいまで(この辺りは、部屋の位置に微妙に変わるのでモデルルームにて確認ください)眺望の確保ができません。また南側の2部屋については、配棟の関係もあり自己射影の影響を受けます。具体的には冬至の時期に1時間程度、日照が遮られます。また、3F〜ばしょによっては5Fくらいまで日が傾いた時間帯に日照の影響がある住戸が出てきます。そのため、私が西南西棟を選ぶなら価格の差はあれど日照の影響がない部屋、できれば眺望が確定している6F以上を指定します。

↓下の配置関係上、どうしても南棟の西端、出っ張っている部分の影響を受ける部屋が出てきます。

the_gardens_tokyooji_Airy

↓西側接道は桜並木になっています。10mくらいの大きい木が並びます。

the_gardens_tokyooji_west

この辺りを考慮に入れつつ、最大限コスパの良い部屋を探すとなると・・・

the_gardenzu_tokyooji_pricelist01kai

湾岸だと、眺望影響の有り無しで値段は数百万円レベルで変わってきますが、こちらはかなりマイルドな値付けになっています。そうなると、日照や眺望に何も影響のない、6・7Fが一番お得な気がします。

ちなみに、この棟角部屋、AA1の間取りですが

the_gardens_tokyooji_AA1

モデルルームのコーナーサッシと相似形で広さが10平米狭いプラン。リビングに居ながらの桜並木を眼下に見ることのできる部屋(4F?)か眺望を取るか少し悩ましい問題ですね。4Fは坪単価が252とかなりお得ですので、かなり検討に入れても良いかもしれません。

長谷工施工物件とは思えないほどのこちらのコーナーサッシプラン、唯一の落とし穴は本物件の重要なアドバンテージだった「新工法採用により戸境壁側に梁が出ない」特徴ですが、サービスバルコニー側の壁は、どうしても梁が出てしまうことです。つまり新工法の恩恵をフルに受けるには中住戸の方が良い、ということですね。フラット感を出すために、AA1タイプでは埋め込み?のカウンターを、モデルルームのAJタイプではパイプスペースとして埋めてしまいました。ここの部分も専有面積には入るためにちょっとだけ惜しいです。

総評

the_gardens_tokyooji_10km
↑東京駅より10km圏内ということをかなり強調されてました。

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ザ・ガーデンズ東京王子 モデルルーム訪問 その1からの続きです。今回は共用施設と価格表について紹介します。

共用施設

エリア随一の規模とあって、マンション共用施設も数多く用意されています。

the_gardenzu_tokyooji_commons

上図、一番下側のエアリーコートと真ん中のブルームコートの間に、焼き立てパンとコーヒーを提供するカフェラウンジが設置されるほか、2つのパーティールーム、2つのゲストスイート、キッズルーム、そして3つの棟それぞれにサクラサロンとよばれるソファコーナーが設けられます。

the_gardenzu_tokyooji_commons2

またBBQガーデンが2箇所用意され、ここではテントを出して宿泊も可能となっています。マンション内の庭(もちろんセキュリティエリア内)でテントで泊まれるのははじめてみましたね。

+the_gardenzu_tokyooji_commons3

その他、カーシェアリング(1台)、電動レンタサイクル(10台)が用意されます。これだけ用意されていても管理費は周辺物件と比べて割安であるとアピールされました。駐車場も自走式です。

また、週に4回玄関前にゴミを置いておけば回収してくれる、各戸回収サービスもあります。こうしたサービスは超大規模マンションならではでしょうね。

価格

価格表です。上から下まですべて同じ間取りなので、手間がかからなくて素敵ですね。ちなみに価格は予定のため、今後変更となる場合があります。

ザ・ガーデンズ東京王子 エアリーコート予定価格表 西南西向き
↓クリックすると大きくなります

the_gardenzu_tokyooji_pricelist01

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湾岸から見て東京駅を挟んで反対側、北区の東十条にいまアツいマンションがある、とマンションマニアさんから聞きましたので京浜東北線に乗って見学してきました、「ザ・ガーデンズ東京王子」です。

JRouji

王子駅中央口を降りて右に曲がり、サンスクエアゴルフの駐車場にモデルルームが建設されています。写真右側は王子飛鳥山 ザ・ファースト タワー& レジデンスです。

the_gardens_tokyooji_modelroom

モデルルームに入って驚きました。ものすごい人!人!商談ルームが全部埋まっています。また商談している家族は年齢構成がかなり幅広く、中学生くらいのお子様をお持ちの家族から老夫婦、新婚?夫婦などさまざま。千桜タワーは特別として、近年この熱気はそうそうみたことがありません。いま東京23区かつ東京駅直通17分で坪250~260くらいの大規模マンションはここを除けば他にないのでこの熱気もわかる気はします。

the_gardens_tokyooji_web20160725
本エントリの画像出典:ザ・ガーデンズ東京王子Webページより、本エントリの画像や図面はクリックすると大きくなります。

物件コンセプトは「都心派家族たちのくらしが、変わりはじめる」。うーん、北区でも山手線駅の田端・駒込あたりなら都心派といってもわかるんですが、東十条駅物件に都心派って名づけていいですかね。と、そういうことをいうと、湾岸だって都心じゃない!というツッコミもいただきそうです。

モデルルームは、物件コンセプトムービー⇒模型⇒モデルルーム案内⇒商談の順で紹介されます。

物件概要:

  • 物件名:ザ・ガーデンズ東京王子
  • 3棟構成・大規模マンション
  • 総戸数864戸
  • JR京浜東北線「東十条」駅徒歩5分・東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩6分・JR埼京線「十条」駅徒歩13分
  • 保育施設とスーパーサミットが敷地内に建設予定
  • JR駅徒歩5分以内開発では過去10年で最大規模級

立地・周辺環境

他の区からはあまり知られていませんが、北区は駅前商店街が元気なところです。個人商店が数多く残っていますので、チェーン店が立ち並ぶのではなく、個性的な街並みが続きます。本物件北側の東十条商店街・東十条銀座商店街、少し離れて東十条向こう側には十条銀座商店街や十条中央商店街などたくさんの商店街が残っています。

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あまりタウン紹介誌には載らないような街ですが、物価も安く、生活密着という点で魅力的です*。北区は最近まで子どもが減少していて、物件すぐ目の前の旧桜田小学校は廃校になり保育園になっていました。ただ、近年は反転しはじめて旧桜田小は王子第一小学校の改築に伴い、仮校舎となるそうです。ちなみに本物件は王子小学校区です。

東十条駅・王子神谷駅まで歩きましたがどちらも表記どおりくらいの距離感です。ただ、物件敷地が広いので、棟によってはプラス何分かはかかります。ちなみに王子駅からも歩きましたが、交差点が多く徒歩13分では到着できません。

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三棟構成となっていて、上記画像の一番右、エアリーコートから売り出されます。その後順次部ルームコート・カームコートと売り出されるとのこと。現地に行けばわかりますが、本物件東側には巨大なUR賃貸住宅がありますので、もし本物件を購入予定なら立地面で一番恵まれているエアリーコートを迷わず買ったほうが良いかと思います。

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