» パークシティ中央湊 ザ タワーのブログ記事

パークシティ中央湊 ザ タワー モデルルーム訪問 その1 その2の続きです。

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管理費は平米あたり約349円、修繕積立金は同125円となります。70.74㎡の70E1タイプで月33,530円でした。坪420万クラスに住む人にとっては、管理費の多寡など誤差の範囲かもしれませんが一応。管理費はかなり高い事例であることは間違いありません。

駐車場付帯率は31.7%。中央区のこの立地・この価格でかなり駐車場率が低いのが気になりますが、近隣佃のタワーマンションでは近年駐車場が余りだしてますので、タクシーで東京までさほどかからないことと、将来を見据えるとこれくらいに落ち着いたのでしょうね。利用料は36,500~38,500円で、タワーパーキングのみの設定となります。

直近1年間の周辺事例も調べてみました。築年数ここ15年くらいの「中央区湊」物件で検索すると11件となりました。パークシティ中央湊ザ・タワーのような超大規模タワーは無く、大きくても数十戸程度の小規模マンション、かつ専有面積があまり大きくない部屋ばかりとなり、直接の比較相手ではありません。お隣佃の板状新築マンションは坪380で、タワーですと坪400前後の成約もあります。

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中央区湊というと、陸の孤島感と、住宅街でもないさりとてオフィス街でもない、雑多な印象が私の中にはありますが、三井ブランドと中央区内陸側で一番高いタワーとなると、やはりプレミアム部分の価格上乗せはうなずけるところかもしれません。(ブリリア ザ・タワー東京八重洲アベニューは本物件より東京駅により近いですが、高さはこちらの方が上です)

専有部の仕様も、凹凸が付いたドアや廊下部分がタイル張りなど随所に高級を感じる部分もあります。コンセプトムービーでは、リバーシティ21からの連続性を強調していましたが、ここからの買い替え客も意識しているのでしょう。カーペット敷きや小上がりのオプションを用意していることがその証左かもしれません。

総評

築20年近くなったリバーシティからの住み替えには確かに良い場所でしょう。

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パークシティ中央湊 ザ タワー モデルルーム訪問 その1の続きです。
共用施設と価格表についてです。

共用施設

大規模タワーマンションだけあって、共用施設は充実しています。高級物件だけあって、素材感にかなりの説明がされています。

オーナーズスイート・2室/ 23F
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このエントリの画像出典:パークシティ中央湊 ザ タワー公式Webページより

リバービューラウンジ・23F
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南東角面に配置されるラウンジです。バーテンダー等の提供は無いとのこと。

スカイガーデン・屋上
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屋上部分の反面は机や椅子が置かれるガーデンとなります。中央区陸側タワーマンションではもっとも高い場所なだけに開放感あふれる屋上となりそうです。

ライブラリー&スタディカフェ・2F
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図書スペースと、コーヒーが飲めるスタディースペースです。全体的に落ち着いたトーンとなります。

その他

  • パーティールーム
  • キッズルーム
  • エグゼグティブラウンジ(ロビーエントランス)

などが用意されています。キッズルーム以外は大人向けの共用施設となりそうです。駐輪場は3Fに設置されています。こちらは自転車用の専用出入り口から専用エレベーターであがります。

価格表

私が訪問したときは、第1期2次販売の予定価格表となっていました。

パークシティ中央湊 ザ タワー(27Jan)・高層階

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久しぶりのモデルルーム訪問記です。厳密に言えば湾岸?という感じはありますが、今年の目標はもう少し視野を広げて、注目物件のモデルルームを訪問した際には、湾岸以外でも訪問記を上げていく予定です。

さて、大川端リバーシティー21の着工から早30年。今の形に完成してからも15年が経ったいま、対岸側に三井不動産が再開発事業のタワーマンションを分譲しています。それが「パークシティ中央湊 ザ タワー」です。いま第1期2次販売ですが、すでに半数以上が売れていて、もう少し早く訪問すればよかったと反省しきり。

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このエントリの画像出典:パークシティ中央湊 ザ タワー公式Webページより

「東京の中央 水辺の静寂 AMAZING RIVER FRONT」。隅田川からみて内陸側ながら、水辺に近く(厳密に言えば川沿いではない)開放感がある環境がアピールポイントです。佃からの買い替え客を意識しているのか、コンセプトムービーでは対岸の佃の紹介が入ってました。

物件概要:

  • 物件名:パークシティ中央湊 ザ タワー
  • 地上36階地下1階免震タワーマンション
  • 総戸数416戸(権利者住戸148戸を含む、他に店舗1区画、印刷工場1区画、事務所1区画)
  • 東京駅・銀座に徒歩で行くことが可能
  • 中央区内陸側で最も高いタワーマンション
  • 日比谷線八丁堀駅 徒歩6分、有楽町線新富町 徒歩8分、東京駅 徒歩20分

立地・周辺環境

中央区と一言に言っても商業の中心地銀座があり、オフィス街の日本橋があり、下町とタワマンが融合する月島・勝どきがあり、と様々ですが、湊・入船・新富町のあたりというと「?」な感じでした。雑居ビルと中小規模マンションと狭小戸建がひしめき合うという印象しかなく、モデルルーム訪問まで現地を歩いたことはありません。実際に歩いてみてもその印象はあまり変わりません。以外と公園や鉄砲洲稲荷神社があるなど、緑地もありました。いずれにせよ、高層ビルが立ち並び広く歩道が整備されているような地域とも違いますし、下町文化が色濃い地区です。

「パークシティ中央湊 ザ タワー」は、そうした湊地区の高度利用を進めるための再開発事業で、「湊二丁目東地区第一種市街地再開発事業」のプロジェクトでありまして、公開空地の設定や再開発事業促進のため、容積率と高さ制限のボーナスをもらい、周辺よりも一段高いタワーを建てることが可能になりました。

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上図は再開発地域のマップですが、D1〜D4地区には3階建程度の住宅が並ぶと説明されています。A街区は住友不動産の担当でこちらに何が立つかはまだ未定とのことですが、70mの高さ制限があるそうです(本物件は高さ130m)。

ちなみに、東京駅にも歩いていける距離ではありますが、基本的には東15系統都バスもしくはタクシー利用となるでしょう。

本物件内にスーパーが入居予定ですが、どこかは先方との契約上お伝えできないと言われました。

既に、上層階の方があらかた売れてしまたので、他物件でやっている眺望シミュレーションは省略させていただきます。一応、公式Webページに掲載されている高さ102mからの眺望写真はこんな感じでした(クリックすると大きくなります)。夜景も素晴らしいのですがそれは公式からどうぞ。

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東西南北にここより高い建物は無く、ここ10年以上は将来的にも眺望は保たれそうです。

建物・内装

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