» 不動産業界を外から見たのブログ記事

マンションコミュニティ座談会の七回目が掲載されました。この日は怒涛の3本撮りだったので、第六回・七回・八回と連続して続くことになります。

国道16号線がマンションと戸建ての境目だよね?という主張をしたくて延々郊外都市の新築時価格相場を調べていたのですが、16号といっても当然ムラがありますね。簡単に言えば、千葉・埼玉は16号線沿いに限界線があって、神奈川県南西部については限界線はもうちょっと先になります。座談会で用意した図では上げませんでしたが、いまの町田市の相場はちょっと前の近郊マンションと同じ値段です。小田急線は町田の先、厚木・藤沢・海老名あたりまで新築マンションビジネスは成立します。

route16

神奈川の特殊事情を除き、このラインを超えると、「パワービルダー」と呼ばれる飯田産業を中心とした工務店が、土地付き新築建売が安いところで2000万円、高いところでも4000万円駐車場付きで売っているので、マンションと戸建価格が釣り合うことになり、管理費や駐車場代を考慮すると「マンションより戸建て」のインセンティブが働くことになります。もちろん、駅前超一等地ならマンションは成り立つんですが。

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2015年11月5日、不動産業界に間違いなく激震が走ったと思います。ヤフーとソニー不動産両社(以下ヤフーソニーと記載)が仕掛けるマンション流通革命、その正体は「おうちダイレクト」という売却仲介手数料ゼロサイトの開設でした。

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本エントリの画像出典:おうちダイレクト公式Webページより

2015年初頭の新年特集で「ソニー不動産のビジネスモデルは早晩行き詰るので新業態が出るはず」、今年夏のメールマガジンでは、「レインズを介さない私設取引所の設立」と書いてきましたが、売却手数料ゼロまではあまり予想していませんでした、思い切った決断だと思います。

以下、今回発表されたマンション流通革命をマンション売却側の立場からまとめてみます。

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  1. 「売出しフォーム」に売却希望者が自ら入力する
  2. 自動的に査定価格が出力される
  3. 購入希望者とネット上でお互い匿名のまま物件の質問・回答ができる
  4. 初回の希望者見学の際にソニー不動産と媒介契約締結
  5. 「重要事項に関わる調査報告書」を自分で取得して入力
  6. 買主側の手数料は従来とおなじ「3%+6万円」がかかる
  7. 物件はyahoo不動産に無料掲載

つまり、個人間売買のプラットフォームではなくて売主も買主もソニー不動産と媒介契約を結ぶことから、普通の不動産両手仲介取引となんら変わらないということです。日本において個人間売買はいろいろハードルが高いので、媒介契約の範囲内でサポートしてくれるほうがありがたいでしょう。

ビジネスモデル的には買主はソニー不動産しか選べないことから、いわゆる「売主手数料ゼロ業者」とやっていることはなんら変わりません。また、ネット上で手続きが完結して広く(?)販売できる仕組みは、先行事例も存在します。

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Airbnb(以下、エアビー・エアビーアンビー等記載)について、私はあまり態度をはっきりさせてこなかったのですが、先月今月と立てつづけにエアビー絡みの質問が来ましたので、拙ブログでも触れることにします。

収益還元価値で考えればAirbnbはタワーマンション全体の価値を向上させませんか?

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Q:

いつも楽しく拝読させていただています。
エアビーアンビーについて質問させてください。純粋に投資問題として運用利回りが倍になる手法があるなら、収益還元法的考え方によれば不動産価値は増大していると考えた方がようのではないでしょうか。エアビーを禁止したブリリアマーレ有明のような事例がありますが、利回りが通常賃貸の水準に固定される禁止マンションは資産価値の上昇が見込めないのでは?投資マネーが流れ込み、アップサイドが見込めるマンションとなれば価格に将来反映されることはないでしょうか?

A:

このブログの読者の方にはおなじみだと思いますが、Airbnbのサービスについて軽く説明すると「自分の部屋の一室、もしくは全部を人に貸すための仲介サイト」です。普通、部屋を賃貸で出すには、「一室」単位ではなく「全部」のみですし、年単位の契約が基本です。このサイトでは1日・1室単位で貸すことができるのです。

エアビーはたしかに、年単位の通常賃貸(普通建物賃貸借・定期建物賃貸借)よりもかなり収益が高くなると言われています。しかしこれは、法律の枠線の中で勝負しているか外で勝負しているかの違いであって、「借地借家法」と「旅館業法」をきちんと読むと現状合法とは言い難いサイトです。ただし、東京や京都ではホテルを取ることが難しくなっている現状がありますし、政府は増え続ける訪日外国人の宿泊対応として民泊拡大へ規制緩和をしようとしているのも事実です。

以上を踏まえた上で、私はこう考えます。 続きを読む »

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