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前回は、内藤忍先生の著書より、中古ワンルーム投資の魅力とロジックについて勉強いたしました。今回は実践編です。著書をよく読んでもはじまらない!彼のセミナーに行ってきました。

自宅に投函されたDMより(問題ありそうな部分は消しています)。純粋な疑問としてなぜうまくいく不動産投資指南をしてくれるなら、クオカード付けて集客するのでしょうか?お金を払ってでも聞きたいのだが・・・?ちなみに私が伺ったのはこちらのセミナーではありません。

内藤忍先生の中古ワンルーム投資セミナー概要

実は、内藤忍先生を著書やブログ等では拝見していましたが、実際に見るのははじめてでした。当日のお話をかいつまんでご紹介すると以下の通りでした。本の内容と似ている部分はできるだけ省きます。
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1:「私は数年前からワンルームマンション投資を始めました。既に8軒(?)くらい持っている。」

2:ワンルームだけでなく、海外不動産にも投資している。

3:もはや金利だけでは食べていけない。国債利回りは0.05%、それに対して不動産は4~5%。その差は1/80~1/100である。

4:基本的に、国内5:海外5で資産を分散するべきである。円安にこれからなると思うなら国内4:海外6のように。円ですべての資産を持つのは危険である。

5:国の財政状況を見れば、持続可能ではないことがわかる。税金を上げるか・支出を下げるか・インフレしかない。政治は前2つを決定できないので自動的に3番目の選択がとられる。その時までに借金をする。

6:ゆうちょ・GPIFもこれから不動産を買うことになっている。これはプロの人たちも金利収入だけで食べていけないから。銀行はREITを買っている。

7:ですので、「みなさんがやろうとしていることはプロの人たちがやろうとしているのと同じこと」「私の母は国債を解約してワンルームマンションを2つ買っている」そして「母は年金の他に毎月16万円入ってきて使いきれないと言っている」

8:利回りが重要ではなく、利回り差から収益を狙う。「金利差が3%あれば買っても良い」

9:ちゃんと家賃が入ってくる条件がある。東京がダントツで人口が増えている。立地が大事、駅徒歩10分以内のワンルームを3つもつことを目標にしよう。

10:空室率の全国平均は35%。しかし「東京23区のワンルーム空室率は1~2%」

11:中古ワンルーム投資はリスクがある。ただしコントロール可能である。
空き室リスク:先ほど述べたとおり1~2%である
家賃下落:さほど心配することは無い。「いい場所は20年経っても下がらないかもしれません」
金利上昇:インフレが起こっているということ、実物資産は上がる
災害:木造は震災でつぶれたがRCはつぶれていない。先の震災後RC造が人気になった。
流動性:「ワンルームマンションは年7万戸取引されている」

12:選択基準は3つ。駅徒歩10分以内。管理が良好、そしていつでも売却できる流動性。売却してはじめて儲かったかわかる。

13:銀行の融資姿勢が厳しくなりつつある。金融庁の締め付け次第である。だから「お金は後から借りることが出来ない」「お金はなるべく長く、なるべくたくさん借りたほうがいい」

14:最後にまとめ

時間:早く始めれば長期運用が出来る
リスク:リスクコントロールは可能
行動:勉強していても資産は増えない。すぐ投資を始めよう、「不動産投資の失敗はせいぜい200万円、おそれることはない、やってみて」

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なるほど、わかりやすい切り口、鮮やかな構成。一人の話者として尊敬します。

若干意地の悪い言い方をすれば、
「国家財政懸念から将来の不安を煽る」⇒「自分はすでにワンルーム投資をはじめている」⇒「中古ワンルームは投資リスクをコントロールできる」⇒「勉強していても始まらない、いますぐ行動を!」という論理展開になります。データ部分で嘘はないと仮定した上で、お話を聞いていて???と思ったのは上記カッコ書きのところですが、7割はうなずける内容でした。

実際に相談会で提示される物件は

内藤忍先生のセミナーの後は、個別相談会が行われます。
この日私の前にやってきた営業さんから提示された物件をそのままアップはしませんが、若干表現をぼかして紹介いたします。収支計算的にはだいたい似たようなものです。

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私のメールボックスには毎日いろいろな相談が届くのですが、最近特に増えたのは「この新築or中古ワンルームマンションを不動産投資で購入しようと思うのですが、どうでしょうか!」というような内容です。購入相談のみを抽出した割合でいえば、いまや5割を超えています。
情報収集も兼ねてますので、必ず物件詳細と業者が用意した試算表などを見せてほしいとやりとりしつつ、色々つきあっていたのですが、最近は完全に食傷気味であります。もう送ってほしくない。だっていままで送られてきたの全部買ってはいけない物件なんだもの。

ということで、こうした不動産投資ってどうですか!的相談メールへの返歌として、一度きちんとしたエントリを書こうと決めました。

しかし、なぜこんなに不動産投資絡みの相談メールが増えたのでしょう?そもそも私は湾岸妖精であって投資用マンションの購入検討関連エントリをいままで一度も発信したことがありません。これには、複合的な要因があると思っていますが、いろいろ探っていくと一つの要因として、最近ご活躍のこの人の影響があるのかな〜と考えました。

インデックス投資推奨家から、軽やかにワイン投資や中古ワンルームマンション投資推奨に変化した内藤忍先生の最新刊「60歳から毎月20万円入る術」です。この本を事前に購入して読み込んだ後、彼が講師をしていた区分ワンルームマンションセミナーに参加してきました。もちろん優良物件が紹介されたら絶対に買うつもりです。

「都内ワンルーム投資ってどうよ?真剣に考えてみた」エントリは3つに分けます。

  1. 内藤忍先生の語る中古区分ワンルームマンション投資の魅力とロジック(本エントリ)
  2. 内藤忍先生講師のセミナー報告と当日紹介された投資案件分析
  3. 中古ワンルームマンション販売業者の利益の源泉といまから不動産投資をはじめようとする人へのメッセージ

セミナーに参加したら、そこは私の知らない世界が待っていました。

基本的に講演の内容は以下の本からの抜粋でしたので、本エントリはこの本の概要紹介から始めましょう。

「60歳から毎月20万円入る術」概要

不動産投資。不動産を現金で買うのではなく、借金をして購入する。そして不動産に借り手が付けば毎月お金が入ってくる。元手は少なくていい。著書の内藤さんはこれを「チャリンチャリン投資」と表現します。

チャリンチャリン投資のメリット

このチャリンチャリン投資をおすすめし、また自身も実行しているのは、以下の7つの理由からだそうです。

  1. マイナス金利の日本では金融資産だけではお金が増えない
  2. お金を借りる力で資産形成のスピードを高めることができる
  3. 不動産投資のレバレッジはFXほどハイリスクではない
  4. 不動産投資で毎月の家賃収入が手に入る
  5. 日本政府と同じポジションを取る
  6. 生命保険に入る必要がなくなる
  7. タックスメリットがある

6はローンを組んで物件を購入する時の団体信用生命保険のこと、7は相続税評価額の圧縮のことです。2は、与信力でレバレッジを効かせられるということ、3は期限の利益がある限り、物件価格がレバレッジ元本以上に下がってもFXのような強制ロスカットがないということです。
この中で秀逸なのは5だと思います。平たく言えば日本政府が借金まみれで返すアテはもうインフレしかない。となると実物資産ゲットと借金を目一杯したほうが良い、ということですね。


画像出典:60歳から毎月20万円入る術より

また、不動産物件の利回り(例:4〜5%)と借入金利(例:1%強)の差「イールドギャップ」の3%が空室リスク等を保有することの見返りとして得られる差益である、と解いてます。

ちなみに、上記メリットに他の不動産投資本で強調されるはずの「給与収入と不動産収入合算(というよりも減価償却費赤字)による所得税・住民税節税効果」については、一切触れられていません。本書はキャッシュフロー黒字の物件をいくつも所有しましょう、と書かれていますし、それによる所得税の増分等についても触れられていません。あくまでも表面上のキャッシュフローを良くしましょうというスタンスですね。

中古ワンルームマンション投資のすゝめ

では、不動産投資をはじめるとして、まっさらな初心者は何を買うべきでしょうか?

筆者は「中古ワンルームが良い」と書きます。理由は以下のとおりです。

「新築と中古」:新築は賃料の下げ圧力が強く、中古10年から賃料下げカーヴは緩やかになる。最終的に20年ごろに下げ止まる。よって、経年変化が少ない中古を買うべきである。

「ワンルームとファミリータイプ」:ワンルームはテナントの入れ代わりが激しく、空室・内装入替コストがかかると敬遠されだが、東京23区に限れば、ワンルームの需要は高く、また賃料カーヴもファミリーより先に緩やかに下げ止まる。

「築年数」:10年を超えてくると35年ローンを使いづらくなる買い手が限られてくるので20年を超える物件は中上級者向けである

「一棟と区分」:一棟は利回りが良いがリスクも大きくなる。初心者は区分からはじめるべきで、次のステップとして一棟が良い

⇒よって不動産投資初心者は「東京23区単身者用中古ワンルーム」がオススメと解きます。

物件の選び方

さて、東京23区単身者用中古ワンルームを購入する準備はできましたか?

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昨日「住宅宿泊事業関連法案」が自民党の政策調査会を通過したと私宛にメールがありました。いわゆる民泊新法ですね。

要旨は以下の通りです:

  • 営業日数は年間180日までとし、時間貸しは認めない
  • 自治体が条例で制限できる区域を制定できる
  • 住宅への標識の掲示、宿泊名簿の作成、パスポートによる本人確認、避難機器の設置を義務付ける
  • 民泊住宅の運営は、観光庁に登録された業者に限る
  • 違反がや近隣苦情の多い業者は、行政処分の対象となる

ということで、シェアリングエコノミー(民泊)業界より、ホテル業界に配慮がされている内容がにじみ出ています。これから自民党総務会の審議を経て数週間程度で閣議検定されそう、とのことでした。

この内容では「余った一部屋を貸しておくか」という運用は極めて厳しくなりました。また、稼働日数が半数に制限されるため、想定利回りが低下。民泊事業は最大で50%の稼働率で計算しなくてはならず、ワンルームを借りてairbnbで回す、という民泊事業はかなり厳しいかもしれません。本格的に参入するには、簡易宿所にするしかなさそうです。もちろん、分譲区分所有一室で簡易宿所許可はとれませんし、仮に1室で民泊を行う場合、標識の掲示を義務付けられているので、管理組合に黙って行うのは難しそうです。
そして、ヤミ民泊は取り締まるというのが国の考えのようです。

airbnb含め国内の民泊仲介サイトは実態把握できるでしょうけど、中国人向けに中国語でやりとりされる民泊仲介サイトの監視はどうするんでしょうね?そのあたり実効性に一抹の不安は感じますが・・・もしかして管理組合向けにこのあたりをまとめて監視・通報サービスは新しいビジネスになるかもしれません。

さて、いままで民泊推進の旗を振ってきた日経新聞の歯ぎしりが聞こえてきそうな記事が公開されています。

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