» 購入検討初心者シリーズのブログ記事

私のTwitterアカウントのタイムラインに再三流れてきた話題なのでこちらでも。株式会社Housmartが立ち上げたサービスが話題です。

日本初、ユーザー同士が直接マンション売買をすることが可能となるWEBプラットフォームサービス『Housmart(ハウスマート)』βテスト版を提供開始
株式会社Housmart
PR TIMES 2015/2/17

Housmart_web01

ユーザーは『Housmart』を使用することにより、従来では不動産業者に任せるしかなかったマンションの売却、購入を自分のペースで自由に行うことが出来ます。情報は全てオープンにされ、どんなマンションがあるのか、どんな買主がいるのかが一目で分かり、マンションを売りたい人・買いたい人同士で自由にマッチング・内覧・不動産売買を行うことが出来ます。

『Housmart』はITを活用することにより無駄な人件費・店舗費用・営業車両費・広告費を削減しているため、仲介手数料が『売却は無料、購入は通常取引の半額1.5%』と従来に無い低価格を実現しています。

これは5,000万円のマンションを売買した場合、売主は通常168万円(税込)かかっていた仲介手数料が「無料」、買主は168万円(税込)の仲介手数料が半額の「87万円(税込)」になり、大幅なコストリダクションが可能です。

うーん、さらっと聞くと素晴らしいサービスのようにも感じますね。でも私は懐疑的なのです。ソニー不動産の現状のビジネスモデルよりも。
不動産売買がプラットフォーム化し、それが安全安心して使えるには3つの条件が必要です。

  1. 出品物件の絶対数確保
  2. 売主買主双方が納得感のある物件プライス
  3. 不動産売買に付き物のトラブルに対するサポート体制

まず、上記1番が揃わなければ致命的です。日本で楽天オークションよりヤフオクの方が価値があるのは、出品者の絶対数が違うからです。出品者が大多数になれば、自然と買い手も増えて市場は均衡的になり、双方が納得するプライスに落ち着くでしょう。

2番については、一物一価である不動産は非常に難しいといえます。年間である程度売買が成立している地域・マンションならともかく、年1件以下の売買しかないマンションに売主側が適切な相場観を持ったプライスタグを付けられるのでしょうか?(これは店舗の仲介不動産に依頼しても同じことが言えます、査定書の根拠はあってないようなものです)プラットフォームですから、同じ土台に購入側もいるわけで双方が納得するプライスをどのように付けるのでしょう?売却側はより高く売れることを・購入側はより安く売れることを願っているのに。

Housmart_web02

このサービスを使って節約できるお金は物件価格の3%です。仲介をかまさずに3%の手数料が節約できるとしても、3%以上安く売れてしまってはむしろ赤字となります。ちなみに、内覧のスケジュール調整も全部売主任せということですね。

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東京都内でマンションの平均専有部面積が大きい区・市は稲城市で、のらえもんは湾岸を検討する前から新築中古問わずいろいろな地域のマンションを見たのですが、見学で一番印象に残ったマンションは「シンフォニアみはらしの家」でした。

miharashinoie

なんといっても、専有面積が広かった。120、150平米台が当たり前というマンションで私が見たのは163平米の部屋で、当時私の趣味がホームシアターだったこともあり、ホームシアター専用の部屋を夢見ていました。

結局、自身のホームシアター熱が冷めてしまったこともあり、みはらしの家を購入することもなかったのですが、もしこちらを買っていたら全く違った人生を歩んでいたでしょうね。

この家の典型的な間取りはセンターインでした。

miharashi_homes

image
画像出典:HOMES物件紹介ページより

部屋の真ん中に玄関があり、正面の廊下から二手に分かれます。リビング+和室のパブリックゾーンとベッドルームのプライベートゾーンを専有部で分けるためにはこれが一番の形です。「間取りはセンターインがオススメ」と書くマンション初心者向けの本もあるのですが、考えてみると、この間取りを実現するためにはかなりのコストがかかるのです。

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前回エントリでも述べたように間取りは建物形状によって左右されます。実は前回の間取り図は、外廊下板状(田の字)と内廊下タワー(南面3室)の典型的な間取りでした。

mansion_chigai

外廊下板状マンションの一例:東京フロントコート
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tfc_zenkei

板状マンションは、片側に廊下が並び、反対側にベランダが並ぶ形式で、ちょうどチョコレートの板のような形状です。一目でわかる通りとても経済効率の良い形状です。日本人好みの南向きにベランダ側を配置します。反対の北向きは外廊下のため、通風兼採光の窓が取れます。必然的に北向きの部屋と南向きの部屋ができて、田の字の間取りができあがります。

板状マンションのしくみ
↓クリックすると大きくなります

tanoji

このしくみをもう少しだけ詳しく解説したのが上図です。専有部の奥行きを11.5mと仮に固定した場合、スパン幅の変化によって販売専有部面積を変化させます。71平米タイプの場合は、スパン幅が71/11.5=6.2mとなり、100平米タイプだと100/11.5=8.7mとなります。*注

敷地形状の問題で、奥行きを薄くする場合や、一軒あたりの平均専有面積を広くとるため田の字が合理的でない場合は、必然的にスパン幅が長く取られる構造になります。
では、内廊下タワーマンションの場合はどうでしょうか。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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