» ケーススタディ集のブログ記事

のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、ブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回はask.fm上でのご質問でしたが、ある程度汎用性がある質問でしたので、こちらでの回答といたします。

5千万と4千万の借入はどちらがお得でしょうか?

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Q:5千万と4千万の借入はどちらがお得でしょうか? 住宅ローン控除のことを考えると5千万のほうが使える枠は多くなりますが、借り入れ当初は住宅ローン控除でカバーされない1千万の利息を負担することになります。 もちろん、金銭的なメリット以外に現金を手元に置いておけることや団信保険の必要コストと捉えることもできるも思いますが、金銭的なメリットデメリットはどのように計算すればいいでしょうか?教えていただけると幸いです。

A:質問された方は、1000万円キャッシュで払うことはできるけど、利息負担と住宅ローン控除、団体信用保険のベネフィットなどのバランスを考えた計算をして欲しいというリクエストと理解しました。

ここで読者のために改めて条件を確認しておくと:

  • 物件価格は5000万円以上
  • 手持ちキャッシュは1000万円以上
  • 住宅ローンは仮に1%・団体信用保険付ローンと家庭
  • 住宅ローンを5000万円の枠で審査が通っている
  • 住宅ローン控除は一般住宅枠、年間最大40万円

という状態ということですね。質問の諸条件が書かれていなかったので物件価格を5500万円・手持ちキャッシュを2000万円と仮定します。

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のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回私が知らないことを聞かれましたので自分で計算した結果を紹介します。

夫婦でペアローンを組むにあたり、夫婦連生団信を勧められましたがこれってお得ですか?

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Q:

のらえもんさん、はじめまして。(中略)

住宅購入のためにペアローンを考えておりますが。夫婦どちらかが亡くなると残債が無くなる”クロスサポート”という団信を見つけました。これは入ったほうがお得なのでしょうか?

A:

こんな商品もあったんですね、私知りませんでした。クロスサポートは三井住友銀行住宅ローンの団信商品名で、夫婦連生団信が正式名称のようです。三井住友銀行以外にも、フラット35の機構団信のオプションや、労働金庫、スルガ銀行でも同様の保険が確認できました。

金融機関商品名付加料金備考
三井住友銀行クロスサポート年+0.18%途中の任意脱退不可
住宅金融支援機構デュエット1人加入の特約料の約1.56倍満15歳以上 満70歳未満
各労働金庫夫婦連生団信年+0.1%満18歳以上満66歳未満
スルガ銀行連生団信年+0.3%満 20歳以上満65歳未満

機構団信は、年利換算で+0.35%付加といわれていますので、1.56倍かけて引き算すると、年+0.196%となります。これを見る限り、こと夫婦連生団信に関して言うなら労働金庫の圧勝ですね。夫婦連生を目的に労働金庫を選ぶことはないかもしれませんが、頭の片隅に入れておいてよいでしょう。仕組みとしてはろうきんのパンフレットにわかりやすく載ってました。

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団体信用保険も、結局は金融商品であります。お得かどうかは計算できます。

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【ケーススタディー集】予算5000万円でおすすめの新築マンションを教えてくださいの続きです。最初は追記したのですが、分量的に別エントリにしたほうが良さそうだったので外に出しました。まだ未読の方は前のエントリからどうぞ。

さて、読者様より出された条件は

  • 5000万以内の物件
  • 職場の東京駅へのアクセス30分内
  • 65~75平米
  • 新築マンション
  • 東京23区内

でしたが、今回更に絞って「都心区とその周辺」とみなせる、千代田区・港区・中央区・目黒区・渋谷区・新宿区・文京区・品川区・台東区の中に、いま買える新築マンションがあるか探してみました。

千代田区⇒該当なし
港区⇒該当なし
中央区⇒該当なし

目黒区⇒該当なし
渋谷区⇒該当なし
新宿区⇒該当なし

この6区についてはかなり時間をかけましたが条件を満たす物件は確認できませんでした。

品川区:

ブランズシティ品川勝島

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画像出典:ブランズシティ品川勝島公式Webページより竣工写真

同時期に分譲されていたオーベルグランディオ品川勝島は既に完売となっていましたが、こちらのマンションは若干残っています。70平米台の間取りなら販売価格5270万円~なので、がんばればギリギリ予算の範囲内でしょう。

branz_city_shinagawakatsushima_Ftype

いわゆる田の字間取りですが、北側一つ分はアウトフレーム化されています。ちょっとスパン幅が狭めですね。そのため洋室(1)のウォークインクロゼットが変形になっています。

クレストフォルム大井町サウステラス

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画像出典:クレストフォルム大井町サウステラス公式Webページより

竣工平成27年2月と1年以上前に堂々竣工しているマンションですが、売主のゴールドクレストさんは値引かないことで有名ですので、値引きは期待できそうに無いですね(具体的にこの物件にいって調べたわけではありません)。60平米・4600万円台~と65平米にわずかに足りないですが、一応挙げておきました。

台東区:

台東区は交通利便性の割には都心部に比べて割安な物件が多い印象です。今回2物件見つかりました。

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