» ケーススタディ集のブログ記事

大好評企画(自称)ケーススタディ集も4つ目となりました。
本ケーススタディ集は、のらえもんに実際に来たメールを元に、本人とわからないように情報をぼかした上で、私がどう答えるかをシミュレーションしたものです。ゆえに、実際の回答メールとは若干異なりますが、要旨はかわりません。

「2人の子供がいます。資産価値の下落が少ないマンション・部屋を購入したいと考えています」

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画像出典:coneta.jpより。フリー素材のため、題意とは関係ありません

Q:
のらえもんさま、いつもブログ等拝見させていただいております。
Aと申します。
妻と未就学児の4人家族で、世帯年収は1400万円程度ございます。
(略)
現在賃貸マンション居住中ですが、いろいろありまして今年に入り新築マンション購入を考えております。
資産価値の下落が少ないマンションを探しています、どうか相談に乗ってください。今一番手の候補としては

・中央区のマンションお見合い方向のお部屋、70平米台

迷っているポイントとしては・・・
(以下略)


noraemon

A:こんばんは、のらえもんです。

資産価値の下落を最大限幅を気にされていますが、優先順位の1番は本当にそれでよいのでしょうか?
少し、ご質問の題意とはずれるかもしれませんが、以下語らせてください。子育てをされている方で、資産価値を最大限に気にされている方には似た内容を送らせていただいてますのでAさんに他意があるわけではありません。

最近、「幸せってなんだろう」と強く考えるようになりました。それって経済的な効率のみで語れるものなのでしょうか。
新築・超大規模なマンションですと、一度に大量の住戸さばかなければならないため、価格の歪みが形成されます。そこを突くことができれば、確かに「損をしないマンション購入」ができるような気がします。
しかし、価格の歪みの多くは、方角や採光が不利だったり、他のマンションとお見合いな部屋だったりします。

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大好評企画(自称)ケーススタディ集の3番です。
本ケーススタディ集は、のらえもんに実際に来たメールを元に情報をぼかした上で、どう答えるかをシミュレーションしたものです。ゆえに、実際の回答メールとは若干異なりますが、要旨はかわりません。

「どこのマンションを買うべきでしょうか?」

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画像出典:coneta.jpより。フリー素材のため、題意とは関係ありません

Q:
のらえもんさま、お世話になります。都内近郊でマンション購入を検討しているAと申します。
(略)
さっそく恐縮ではございますが以下の4物件で検討しております。
初めてのマンション購入ということもあり、なかなか見立てができず悩んでいるというところです。

・北区の新築マンション 70平米台前半坪230万円台
・墨田区の新築マンション 70平米台前半坪坪200万円台
・江東区北部の新築マンション 70平米台後半坪200万円台
・江東区湾岸部の中古マンション 70平米台後半坪220万円台

悩んでいるポイントとしては・・・
(以下略)


noraemon

A:こんばんは、のらえもんです。

私は江東区・中央区の湾岸を専門に扱っており、その他はわかりません。
北区・墨田区・江東区と広域、かつ新築中古混ざってますので、いろいろご自身で検索&見学されたのだろうと推察されますが、何を優先順位に選んでよいかわからないといったところかと思います。

実際私もはじめてマンションを探したときは、千葉・神奈川・埼玉・都心・東京市部とだいぶ広域から探したので、マンションを見学するうちに何が正しいのかわからなくなりました(この経験は、拙ブログを書く上で参考になっています。人生何が役に立つかわからないものです)。
昔は折り込み広告からマンションを探しましたが、今はインターネットの検索で瞬時に膨大な情報を手に入れることができます。しかし、むしろ大量の情報は人の行動決定を阻害する要因でもあります。

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ケーススタディ:2

「土日に何回か見学が来るのですが売却になかなか至りません、なぜでしょう?」

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画像出典:coneta.jpより。フリー素材のため、題意とは関係ありません

Q:
のらえもんさん、こんにちは。Mと申します。
私は○○マンションに住みながら、現在とある仲介会社さんに売却依頼しています。
土日に見学が何回か来たのですが、売却に至りません。既に4ヶ月経っています。
仲介さんからは「値段をもう少し下げれば売れる」とのことですが、売却依頼の時にもらった資料を見ればほぼ相場通りだと私は考えています。
率直に、なぜ売れないのだと思いますか?


noraemon

A:こんにちは、のらえもんです。

中古物件は1物1価でして、適正な相場というものはだいたいありますが、10%程度のブレはよくあることですし、それ以上のブレもたまに散見されます。結局、Mさんの部屋をその値段で買いたいと思う方が現れないだけなのでしょう。
ただ、ご相談されたマンションは地域でも比較的大きなマンションですし、今年に入ってからも成約事例がありますからいわゆる不人気マンションではありません。おっしゃる通り出している値段・部屋形状・眺望を考えればだいたい近隣や同じマンションの事例を見ても成約がついて不思議ではありません。

以下の3つの可能性を考えてみましょうか。

  1. Mさんの部屋より同条件でより魅力的な物件があった
  2. 見学の申し込みがあるのだが、土日ではないため断った
  3. 不動産仲介会社が囲い込みをしていて他社からの見学希望を取り次がない

「Mさんの部屋より同条件でより魅力的な物件があった」

ご自身が中古物件を見学に行ったことを想像してみてください。奥様やお子様も同伴されています。2つみて、ほぼ同条件のお部屋です。
一方は、売主が引っ越した後できれいに掃除され、家具も何も無い状態の部屋
もう一方は、売主がまだ住んでおり、部屋は片付いているものの子どものシールやおもちゃが散見される部屋

買主の奥様は、どちら買いたいと言うでしょうか?
不動産はある意味夢を売る商売です。ここに住んだらどんなにいいことがあるのだろうか、便利になって楽だろうな、そんな感じです。夢を売るノウハウは新築パンフレットやモデルルームに山ほど見られます。
家具が何も無く、きれいな部屋を見ればテンションが上がります。逆に売主の生活の跡が露骨に見えてしまう部屋は夢が無く、現実の延長線上です。どちらも相場程度な同条件なら、奥様も私も確実に売主が引っ越した後の部屋を購入するでしょう。むしろ数%程度の差なら空室の方が有利と私は考えます。

ヤフーオークションに例えれば、出品物をきちんと磨いて照明を炊いて写真を撮るようなものです。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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