» 中古タワーマンション探訪のブログ記事

日本のマンションは、その発生の歴史的経緯から経済合理性に沿った建物といえます。都市の集積度を高めるために高層化するのは必然であり、限られた土地を上へ上へと伸ばし居住空間を拡張するために主眼が置かれた”マンション”という建造物には、経済合理性という厳然たる論理が立ちはだかります。

しかし例外も存在します。
私はオリゾンマーレのエントランスに入るたびに、他のマンションとは違う感銘を受けるのです。


画像出典:プロパスト”作品集”ページより

江東区有明という地区はもともとほぼ人が住んでいない地域でした。
2004年の竣工当時、ゆりかもめは有明駅止まり。ららぽーと豊洲は開業しておらずスーパーは東雲イオンか台場の小規模スーパーしかありません。
小学校も保育園もなくすべて1km以上離れた東雲地区まで行かなければなりません。

この無人の東京砂漠というような地区に、はじめてタワーマンションを建てる際、単なる経済合理性だけでは割り切れないデザイン性の高いマンションを建てる必要がありました。
オリゾンマーレに入る時、住民やゲストは水景に浮かぶ石畳の橋を渡り、天井まで届く自動ドアに迎えられ、エメラルドグリーンとロッソの鏡面仕上げ大理石で彩られたエントランスが、照明を反射して美しく輝きます。

この過剰なまでの装飾は明らかに「販促手段としての」デザインの範疇を超えており、有明に夢を描いていたプロパスト当時の社長の意向が強く働いたと推察できます。
有明第一号タワーマンションは、その後に続く有明マンションの基礎となりました。一棟の例外を除き基本的にはオリゾンマーレとほぼ同一コンセプトで建てられており、ここに先見性を私は感じます。

物件概要

  • 物件名:オリゾンマーレ
  • 総戸数: 398戸
  • 現状、有明物件の中で有明テニスの森駅(3分)にもっとも近い
  • プール・ジム・バー付タワーマンション
  • りんかい線国際展示場駅徒歩9分

立地・周辺環境

オリゾンマーレは有明北地区のほぼ真ん中にあり、南面は都道を挟み住友がこれから開発する有明ガーデンシティーに、北面は倉庫の向こうに東京オリンピック2020予定地が広がっている場所にあります。
棟内にミニショップがありますが、スーパーは徒歩5分程度の文化堂となります。平成30年ごろ竣工予定の有明ガーデンシティには大規模商業施設が入居する予定であり、5年後には利便性が高まる立地といえます。他方、現状開けている南面250m先に34階建てのタワーマンションが壁のように立ちますので、南面は近々眺望の変化があります。


大きな地図で見る

南西側はブリリアマーレと見合いにはなりますが、370mほど離れていますので圧迫感は無く、むしろ左右は空地のため中層以上なら開放的な景色が望めます。同じく北東面はガレリアグランデと見合いですがこちらも400mほど離れています。

眺望

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前回はだいたいの相場感を紹介いたしました。

賃貸相場はどうでしょうか?レインズで過去5年間を調べると、51例ひっかかりました。肌感覚的にはもっと多いはずですが、レインズに真面目に登録されている事例ってこんなもんでしょうか?

とりあえず成約事例を見てみてみましょう。

Wコンフォートタワーズ賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

経年による賃貸相場の現象はほぼ見られません。近似線を取るとだいたい坪9000円強となります。築年数が経っても賃貸相場はほぼ安定していることがわかります。

Wコンフォートタワーズ階数別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

階数別で考えますと時系列で見るより少しバラけてまして、高層階になるほど坪単価は上昇します。
といっても、下層階〜上層階(最上階をのぞく)の成約坪単価は約1000円くらいで、売買価格ほどの差を感じません。
20坪で月2万・30坪で月3万円の差。この結果を見ると、もし賃貸で借りるなら上を選ぶかな〜と思ってしまいますが、20万か23万かと言われたら確かに悩むかも。。。

Wコンフォートタワーズ方角別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

方角別はどうでしょうか?
51の事例から、方角が入っていなかったり角部屋をのぞきますと、32事例となりました。
一応、東西南北を見ますと特に顕著な差は見られません。南に8000円代が2つ入ってますが、「専有面積が広めの比較的低層階」な事例ですので南が安いという結論にはなりません。

最後に専有面積別で見てみましょう。

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Wコンフォートタワーズ・その2の続きです。
共用施設と相場観についてです。

共用施設


本エントリの画像出典:販売時パンフレット・湾岸中古マンション価格ナビより

湾岸タワーマンションは「見晴らしの良い眺望」と「豪華共有施設」がセットで語られることが多いですが、このマンションはその先駆けとなったマンションの一つです。
派手さはないものの実用的なデザインと、広さがあります。特にキッズルームなどの広さは他のマンションを圧倒しています。

・リゾートバンケット(貸切キッチン付パーティールーム・EAST53F)


読者さまより8年ほど前の写真をいただきました!

・シティーバンケット(貸切キッチン付パーティールーム・WEST36F

・リゾートラウンジ(EAST53F)

・シティーラウンジ(WEST36F)
・ゲストルーム(EAST・53F/2室、WEST3F/2室)
・ゴルフレンジ(EAST・1F)
・キッズルーム(EAST・2F)
・フィットネスルーム(WEST・2F)
・コンベンションルーム(EAST・2F/2室)
・ラウンジ

EAST棟ラウンジ


WEST棟ラウンジ

また駐車場内や棟間には庭園が設けられており、あわせて水景も設置されリゾート感を演出しています。

相場観

さて、Wコンフォートタワーズの相場観です。「価格」と書けないのは、中古マンションは一物一価であり、基本的には売主と買主が同意したものが価格です。部屋には強い個別性があり、プラス査定してもいい部屋があれば、マイナス査定になる部屋もあります(たとえばペットを長年飼っていて匂いがなかなかとれないとか)

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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