» 中古タワーマンション探訪のブログ記事

前回はだいたいの相場感を紹介いたしました。

賃貸相場はどうでしょうか?レインズで過去5年間を調べると、51例ひっかかりました。肌感覚的にはもっと多いはずですが、レインズに真面目に登録されている事例ってこんなもんでしょうか?

とりあえず成約事例を見てみてみましょう。

Wコンフォートタワーズ賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

経年による賃貸相場の現象はほぼ見られません。近似線を取るとだいたい坪9000円強となります。築年数が経っても賃貸相場はほぼ安定していることがわかります。

Wコンフォートタワーズ階数別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

階数別で考えますと時系列で見るより少しバラけてまして、高層階になるほど坪単価は上昇します。
といっても、下層階〜上層階(最上階をのぞく)の成約坪単価は約1000円くらいで、売買価格ほどの差を感じません。
20坪で月2万・30坪で月3万円の差。この結果を見ると、もし賃貸で借りるなら上を選ぶかな〜と思ってしまいますが、20万か23万かと言われたら確かに悩むかも。。。

Wコンフォートタワーズ方角別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.6.1)

方角別はどうでしょうか?
51の事例から、方角が入っていなかったり角部屋をのぞきますと、32事例となりました。
一応、東西南北を見ますと特に顕著な差は見られません。南に8000円代が2つ入ってますが、「専有面積が広めの比較的低層階」な事例ですので南が安いという結論にはなりません。

最後に専有面積別で見てみましょう。

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Wコンフォートタワーズ・その2の続きです。
共用施設と相場観についてです。

共用施設


本エントリの画像出典:販売時パンフレット・湾岸中古マンション価格ナビより

湾岸タワーマンションは「見晴らしの良い眺望」と「豪華共有施設」がセットで語られることが多いですが、このマンションはその先駆けとなったマンションの一つです。
派手さはないものの実用的なデザインと、広さがあります。特にキッズルームなどの広さは他のマンションを圧倒しています。

・リゾートバンケット(貸切キッチン付パーティールーム・EAST53F)


読者さまより8年ほど前の写真をいただきました!

・シティーバンケット(貸切キッチン付パーティールーム・WEST36F

・リゾートラウンジ(EAST53F)

・シティーラウンジ(WEST36F)
・ゲストルーム(EAST・53F/2室、WEST3F/2室)
・ゴルフレンジ(EAST・1F)
・キッズルーム(EAST・2F)
・フィットネスルーム(WEST・2F)
・コンベンションルーム(EAST・2F/2室)
・ラウンジ

EAST棟ラウンジ


WEST棟ラウンジ

また駐車場内や棟間には庭園が設けられており、あわせて水景も設置されリゾート感を演出しています。

相場観

さて、Wコンフォートタワーズの相場観です。「価格」と書けないのは、中古マンションは一物一価であり、基本的には売主と買主が同意したものが価格です。部屋には強い個別性があり、プラス査定してもいい部屋があれば、マイナス査定になる部屋もあります(たとえばペットを長年飼っていて匂いがなかなかとれないとか)

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有楽町線辰巳駅から、辰巳桜橋を渡って東雲方面にゆくと、目の前に東雲キャナルコートのタワーマンション群が見えてきます。その辰巳桜橋に一番近く、一番大きいマンションが今回紹介するWコンフォートタワーズです。

物件概要

・物件名: Wコンフォートタワーズ
・総戸数: 1149戸(EAST棟673・WEST棟476)
・東雲キャナルコートで一番駅に近く規模も大きい
・共用施設が豊富
・辰巳徒歩6分
・制震タワーマンション

立地・周辺環境

Wコンフォートタワーズは東雲キャナルコートの南東角に立地し、東面を運河、南面は緑道を挟み東京都交通局とポンプ所(現在は空地)に面しています。
キャナルコート内には賃貸住宅棟の下にコンビニ・ドラッグストア・幼児教室・保育所等が入っており、24時間営業スーパーのイオンも併設されています。
南に面する深川車庫からバス便も多数出ており、有楽町線の利便性とも相まって交通利便性は良い地区です。


大きな地図で見る

*GoogleMapで見ると、せっかく2棟が絶妙の配置で完全な見合いを回避しているのに、パークタワー東雲のかぶり方がちょっと残念ですね・・・
建物形状は正方形のタワーマンションが2棟ずらした形で建てられていますが、WEST・EAST棟が向き合う住戸に関してはやはり若干お見合い感が出ます。


またWEST棟の西側にはパークタワー東雲が建設中であり、これもずらして建てられているとはいえ、こちらもお見合い感が出てくるでしょう。北面は東雲キャナルコートのマンション達と東雲公務員住宅がそびえており、湾岸タワーマンションらしい抜けた眺望は各棟の南面とEAST棟東面ということになります。(WEST棟北面中層以上はある程度抜け感ありますが。)

眺望

東西南北×2棟の8方向ありますので手短に。
眺望写真が手元にいくつかあるのですが、実際の部屋から撮った写真を私が上げてしまうと、どこの部屋を内見したのかがモロバレしてしまうので、GoogleEARTHのシミュレーションで代替とさせてください。基本的に100m(30Fくらい)の高さからのスクリーンショット図です。
(201306022100追加WEST・EAST棟の説明が逆だったので修正しました。ご指摘ありがとうございました。)

EAST棟東面
(↓各図はクリックすると大きくなります)


EAST棟南面

EAST棟西面

EAST棟北面

EAST棟は北面がアップルタワー東京キャナルコートと見合いになってしまいます。西面もWEST棟とお見合い感がそれなりに出るものの、都心方向が抜けています。西面は現状東京タワーが見えていますが、こちらはSKYZの建設によって見えなくなる予定です。

南面の開放感は素晴らしく、昼間は東京湾ががっつり見え、夜は白く照らされたゲートブリッジが映えます。東面の中層階以上も向こう側に遮るような高い建物はありません。ディズニーランドの花火が毎晩見えるはずです。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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